Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 155

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bail n'est pas nécessairement de neuf ans ; mais le congé donné au bout de chaque
période triennale ne permet pas au bailleur de supprimer le droit au renouvellement.
2) Conditions d'existence du droit au renouvellement
266. Conditions liées à la propriété du fonds et à son exploitation - Outre les
conditions générales d'application du statut (relatives aux lieux, au bail, au fonds et à
son propriétaire, vue précédemment), l'article L. 145-8 du Code de commerce impose
deux autres séries d'exigences. D'abord, le droit au renouvellement ne peut être
invoqué en principe que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux (a).
Ensuite, cette exploitation doit revêtir certains caractères pour être protégée (b). Si
ces conditions ne sont pas réunies, serait justifié un refus par le bailleur du renouvellement
du bail sans offre d'indemnité d'éviction. Avant d'examiner ces conditions liées à
la propriété et à l'exploitation du fonds, il convient de préciser qu'il existait avant la loi
Pinel du 18 juin 2014 une condition liée à la nationalité du locataire. L'article L. 145-13
prévoyait effectivement que ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail, le
locataire de nationalité étrangère « à moins que pendant les guerres de 1914 et de
1939, ils n'aient combattu dans les armées françaises ou alliées ou qu'ils n'aient des
enfants ayant la qualité de Français ». Ces dispositions ne s'appliquaient pas aux
ressortissants de la Communauté européenne ou de l'Espace économique européen.
L'article L. 145-13 a été abrogé par la loi Pinel du 18 juin 2014.
a) Condition tenant à la propriété du fonds
267. Condition d'immatriculation du preneur - Quelle que soit la situation du
preneur à l'égard du bailleur, il est nécessaire qu'il soit propriétaire du fonds151
. Ainsi,
le droit au renouvellement peut être accordé au preneur primitif, à son cessionnaire ou
à un sous-locataire ; il faut seulement qu'ils tiennent leur droit d'un contrat régulier, et
qu'ils soient immatriculés au registre du commerce et des sociétés pour l'activité réellement
exercée. En effet, le preneur immatriculé au registre du commerce et des
sociétés pour une activité qui ne correspond plus à celle réellement exercée ne peut
pas se prévaloir du statut des droits commerciaux et ne peut donc demander ni le
renouvellement du bail ni le paiement d'une indemnité d'éviction152
. Toutefois, par
exception, si le fonds est mis en location-gérance,l'article L. 145-1, II, du Code de
commerce conserve au propriétaire de ce fonds le droit au renouvellement tout en le
dispensant de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire
des métiers. Le locataire-gérant, quant à lui, n'étant pas propriétaire du fonds, est
privé de tout droit au renouvellement : il n'est pas locataire direct des lieux.
Un temps, la Cour de cassation a exigé, dans le cas de principe, que le preneur soit
immatriculé à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et
pendant toute la procédure de renouvellement du bail ou de fixation de l'indemnité
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151.Ainsi, selon la Cour de cassation (Cass. 3e
civ., 23 janv. 2020, nº 19-11215) « le preneur à bail d'un
terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement
du bail que confère le statut des baux commerciaux que s'il remplit les conditions exigées au premier
alinéa de l'article L. 145-1-I du Code de commerce tenant à son immatriculation et à l'exploitation
d'un fonds ». Dans le même sens, Cass. 3e
152.Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, nº 15-18456.
civ., 24 nov. 2021, no
19-25251.
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