Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 157

156
MÉMENTOS - DROITCOMMERCIAL ETDES AFFAIRES
du régime des baux commerciaux, même si son ou ses co-preneurs, son ou ses coïndivisaires
ne sont pas immatriculés au registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire
des métiers, selon le type d'activité. La solution retenue qui renverse la solution jurisprudentielle
de principe est donc simplificatrice.
L'article L. 145-1, III ajoute qu'en cas de décès du preneur à bail, si ses héritiers demandent
le maintien de l'immatriculation du défunt pour les besoins de la succession, ils
peuvent également continuer à bénéficier du droit au bail, même si aucun d'entre eux
n'est exploitant du fonds.
269. Renouvellement du bail en cas de sous-location - Pour le sous-locataire,
l'article L. 145-32 du Code de commerce prévoit des dispositions spéciales pour qu'il
ne soit pas victime de l'achèvement de la location principale.
Ainsi, tant que le bail principal subsiste, le sous-locataire dispose du droit de demander
au locataire principal le renouvellement de son bail, le bailleur principal, propriétaire des
locaux, devant être appelé à l'acte. À l'expiration du bail principal, le sous-locataire a un
droit direct à l'égard du bailleur principal au renouvellement du bail si deux conditions
sont réunies :
- il faut que le propriétaire des locaux ait agréé ou autorisé le sous-locataire ;
- il faut, en cas de sous-location partielle, que les locaux ne forment pas un tout
indivisible.
La seconde condition empêche souvent en pratique que le sous-locataire jouisse de ce
droit direct en cas de sous-location partielle, car il est fréquent que les contrats de bail
commercial comportent une clause d'indivisibilité des locaux. Ce droit direct à l'encontre
du bailleur n'existe donc souvent que dans l'hypothèse d'une sous-location totale.
Lorsque cette dernière condition est remplie, la Cour de cassation apprécie plus souplement
la première condition puisqu'elle a admis dans un arrêt du 4 mai 2011160
que la
cour d'appel ayant constaté que le bailleur « savait dès la conclusion du bail initial que
les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité, que les clauses du bail prenaient
en compte cette situation et que, des relations directes entre la société Centrale
Jemmapes (le bailleur) et ACE (le sous-locataire) s'étant poursuivies, au cours des baux
successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, la
bailleresse avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de
l'exploitation des lieux par un sous-locataire », elle a pu en déduire que le bailleur « avait
tacitement autorisé la sous-location ». Quoi qu'il en soit, lorsque le droit direct existe,
encore faut-il que le sous-locataire le fasse valoir par une demande de renouvellement
du bail161
. En revanche, le sous-locataire ne peut pas renoncer à son droit direct avant
qu'il en soit titulaire, c'est-à-dire avant l'expiration du bail principal162
.
270. Pour le locataire principal au contraire, « si, en cas de sous-location partielle,
les lieux faisant l'objet du bail ne forment pas un tout indivisible matériellement ou
dans la commune intention des parties »163
renouvellement du bail que sur la partie des locaux qu'il exploite et non sur la partie
--
160.Cass. 3e
civ., 4 mai 2011, no
161.Cass. com., 14 juin 2006, no
09-72550.
05-15975.
162.Cass. 3e civ., 28 nov. 2007, no 06-16758 : JCP E 2008, 1303, note Schiller S. ; D. 2008, AJ, p. 14, obs.
Rouquet Y.
163.Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, no 05-17572 : D. 2006, AJ, p. 2985, obs. Rouquet Y.
, celui-ci ne peut revendiquer son droit au
Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e

Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e
