Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 162

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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précédent, mais pas ses modalités et, notamment, il n'est pas privé du droit de
demander la fixation d'un nouveau loyer173
. Mais, après trois mois de silence, le bailleur
peut aussi exercer le droit d'option qu'il tient de l'article L. 145-57 du Code de
commerce lui permettant finalement de refuser le renouvellement du bail en prenant à
sa charge « tous les frais » y compris l'indemnité d'éviction. À cet égard, il n'est pas
obligé d'attendre l'ouverture et a fortiori la fin de l'instance en fixation du loyer du
nouveau bail, selon la Cour de cassation174
qui rappelle que le « délai d'un mois qui
suit la signification de la décision définitive » prévu par l'article L. 145-57, alinéa 2 ne
fait que définir le délai ultime. En revanche, le bailleur qui a accepté, même tacitement
par silence gardé pendant trois mois, la demande de renouvellement du bail formée par
le locataire ne peut pas ensuite en réclamer la résiliation judiciaire pour des manquements
contractuels antérieurs au renouvellement175
, de sorte que « seuls des manquements
postérieurs (nouveaux ou qui se sont poursuivis) à ce renouvellement peuvent
justifier la résiliation du nouveau bail »176
.
b) Accord sur le renouvellement
278. Accord total ou partiel - Il se peut fort bien que les parties soient d'accord sur
l'ensemble des conditions du nouveau bail comme, par exemple, lorsque les parties à
un bail commercial conviennent de renouveler le contrat « aux mêmes clauses et
conditions antérieures » sans mentionner aucune réserve. Dans un tel cas, la Cour de
cassation177
considère que le renouvellement résultant d'un tel accord exprès
s'effectue aux conditions et clauses du bail précédent, en ce compris le prix du bail.
Dans ce cas, l'article L. 145-12 du Code de commerce précise que le nouveau bail
prend effet à la date d'expiration du bail précédent ou le cas échéant de sa reconduction
qui correspond, soit à la date pour laquelle le congé a été donné, soit, en cas de
demande de renouvellement, au terme d'usage qui suit cette demande, jusqu'à
l'entrée en vigueur la loi LME. Faisant la chasse aux usages, la loi du 4 août 2008 a
modifié L. 145-12 alinéa 3, qu'il faut désormais lire de la manière suivante : le
nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou le cas
échéant de sa prolongation, cette dernière date étant celle pour laquelle le congé a
été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite pour le premier jour
du trimestre civil (et non plus pour le terme d'usage) qui suit la demande. L'alinéa 4
de l'article 145-12 ajoute que lorsque le bailleur avait notifié, soit par un congé, soit
par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et qu'il
revient, par la suite, sur sa décision et décide de le renouveler, « le nouveau bail
prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte
extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».
Cependant, un désaccord peut aussi exister, non sur le principe du renouvellement, mais
sur les modalités du contrat, notamment sur le loyer du bail renouvelé. En cas de désaccord
du preneur sur le montant du loyer nouveau demandé par le bailleur, ce dernier
peut saisir la Commission départementale de conciliation visée à l'article L. 145-35
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173.Cass. 3e
civ., 4 mai 2011, no 10-15473 : D. 2011, p. 1345, obs. Rouquet Y.
174.Cass. 3e civ., 23 mars 2011, no 06-20488 : D. 2011, p. 1008, obs. Rouquet Y.
175.Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, nº 16-29054.
176.Cass. 3e civ., 20 mai 2021, nº 19-26021.
177.Cass. 3e civ., 15 avril 2021, nº 19-24231 : JCP E 2021, 1326, note Ph. H. Brault.
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