Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 170

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'expropriation n'était pas intervenue. Il
n'y a donc pas lieu d'appliquer un abattement pour vétusté des aménagements des
locaux expropriés à l'indemnité pour frais de réinstallation afin de lui permettre de poursuivre
son activité dans de nouveaux locaux.
En outre, en cas de réinstallation provisoire du locataire et d'une impossibilité d'exploitation
au-delà du bail de courte durée, la Cour de cassation en déduit qu'il y a en réalité
perte du fonds justifiant le paiement d'une indemnité de remplacement, calculée sur la
valeur du fonds228
.
284. Date de l'évaluation et débiteur de l'indemnité d'éviction - C'est le tribunal
judiciaire qui procède à l'évaluation, sauf accord amiable. Il se place au jour le plus
proche de l'éviction, c'est-à-dire soit à l'éviction elle-même si elle est réalisée, soit au
jugement si le preneur est encore dans les lieux. Il en résulte pour le preneur que si
une expertise a été désignée par une ordonnance de référé à la suite d'un congé
avec refus de renouvellement, mais offre d'une indemnité par le bailleur, le preneur
doit, en cas d'expertise se prolongeant dans le temps, assigner au fond le bailleur en
fixation de l'indemnité, même en l'absence de rapport d'expertise, afin d'éviter d'être
prescrit.
Enfin, l'article L. 145-29, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, prévoit qu'en
cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur (non plus pour le premier jour du
terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de
l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre,
mais) « à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité
d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité
à un séquestre ». L'effet du nouveau texte se mesure si l'on se souvient que tout
retard dans la restitution des lieux à la date fixée et après mise en demeure conduit à
une retenue de 1% par jour de retard sur le montant de l'indemnité (art. L. 145-30).
Le nouveau délai laisse donc trois mois au preneur pour partir et n'oblige pas à un
départ précipité par le terme d'usage sous peine de voir fondre l'indemnité d'éviction.
L'obligation de payer l'indemnité ne se transmet pas avec la propriété de l'immeuble,
cette obligation revêtant un caractère personnel et non réel. Elle incombe donc au bailleur
qui n'en est pas délivré par la cession postérieure de l'immeuble objet du bail. À
l'inverse, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce
emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien
dans les lieux, la cession pouvant valablement intervenir jusqu'au paiement de
l'indemnité d'éviction229
.
285. Repentir du bailleur - Le bailleur peut se sortir de ce mauvais pas en usant de
son droit de repentir défini par l'article L. 145-58 du Code de commerce. Mais ce droit
de repentir doit être pur et simple et ne peut être conditionnel, comme, fait sous
réserve d'un pourvoi en cassation formé contre un arrêt d'appel230
. En effet, dans ce
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228.Cass. 3e
civ., 3 oct. 2007, no
06-12186.
229.Cass. 3e civ., 17 févr. 2010, no
08-19357.
230.Cass. 3e civ., 9mars 2011, nº 10-10409 : Bull. civ. III, nº 31 : D. 2011, p. 871, obs. Rouquet Y. ; D. 2011,
-2 juill. 2011, p. 32, obs. Brault Ch.-É.
p. 1786, spéc. p. 1796, obs. Dumont-LefrandM.-P. ; Rev. Loyers 2011, p. 152, obs. Lebel Ch. ; Administrer
mai 2011, p. 33, obs. Lipman D., BoccaraW. ; Gaz. Pal. 1er
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