Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 191

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316. La location-achat est une formule créée par la loi no
85-98 du 25 janvier 1985,
relative au redressement et à la liquidation judiciaires, aujourd'hui reprise aux articles
L. 642-13 à L. 642-17 du Code de commerce. L'entreprise, en principe dans le
cadre d'une liquidation judiciaire, peut faire l'objet d'un plan de cession pouvant
comporter une phase de location-gérance d'une durée maximum de deux ans permettant
de faciliter le financement. À l'issue de la période de gérance, le cessionnairegérant
doit « exécuter son obligation d'acquérir ». C'est donc une sorte de promesse
d'achat qui vient compléter la gérance de fonds. Le débiteur en redressement judiciaire
reste donc propriétaire du fonds pendant la phase de gérance, et il est exproprié
ensuite. L'inexécution par le gérant de son obligation d'acquérir provoquerait la résolution
du contrat de location-gérance et du plan de cession, sauf s'il démontre une
cause étrangère qui autorise le tribunal à modifier les conditions de la cession autres
que le prix et le délai d'acquisition de deux ans.
317. Le crédit-bail de fonds de commerce ou d'établissement artisanal est
reconnu depuis la loi no
86-12 du 6 janvier 1986, les dispositions le régissant étant
désormais insérées aux articles L. 313-7 et suivants du Code monétaire et financier.
Jusqu'à la loi du 6 janvier 1986, les opérations de crédit-bail étaient restreintes aux
biens d'équipement ou matériels d'outillage, et aux immeubles à usage professionnel,
la loi précitée ayant permis de prendre en crédit-bail les éléments incorporels du fonds,
et donc d'alléger l'apport personnel initial des exploitants.
L'opération doit se réaliser en trois temps.D'abord, l'établissement de crédit (créditbailleur)
achète le fonds, puis il le donne à exploiter en location-gérance (l'établissement
de crédit étant dispensé des conditions d'antériorité) au commerçant (crédit-preneur)
qui bénéficie d'une promesse de vente, celui-ci achevant l'opération en levant l'option
afin de devenir propriétaire du fonds. Mais le législateur n'a pas voulu faciliter le financement
des propriétaires déjà exploitants et a exclu le lease-back (opération par laquelle
le propriétaire d'un bien le vend à une société de crédit-bail qui, ensuite, lui donne en
crédit-bail) par l'article L. 313-7, 3o
du Code monétaire et financier du champ d'application
du crédit-bail de fonds de commerce.
Le crédit-bail de fonds de commerce obéit aux règles sur la location-gérance, à l'exception
des articles L. 144-9 (sur l'exigibilité immédiate des dettes du locataire-gérant à la
fin de la location) ainsi que les articles L. 144-11 et L. 144-12 (encadrant la révision du
loyer) afin d'écarter toute révision du loyer bouleversant l'équilibre financier de
l'opération.
2) Contrats approchants
318. Distinction avec la sous-location des locaux - Il y a bien évidemment les
autres types de gérance salariée ou par mandataire précédemment envisagées.
Il y a surtout la distinction avec la sous-location des locaux. Cette distinction, aisée en
théorie, pose bien des problèmes en pratique, si l'on ne se fie pas aux apparences
données par les parties. Certes, l'objet de la location-gérance porte sur le fonds de
commerce, et non sur l'immeuble où il est exploité. Mais, concrètement, si le fonds est
exploité dans des lieux loués, bien que le preneur soit en principe le propriétaire du
fonds, c'est bien le gérant qui occupe les lieux. Faut-il alors que la sous-location soit
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