Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 192

CHAPITRE 7 - L'exploitation du fonds confiée à un tiers
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autorisée dans les conditions de l'article L. 145-31, et qu'elle obéisse aux règles du bail
d'immeuble ? La réponse est négative6
, sans que la jurisprudence précise quel est précisément
le droit du locataire-gérant sur l'immeuble dont il jouit, alors qu'il se trouve
généralement tenu d'entretenir les locaux, voire de payer directement le loyer au
propriétaire des murs.
Pourtant, lorsqu'une personne loue un fonds exploité dans des lieux loués, elle trouve
dans l'objet loué un élément, qui est le droit au bail, élément du fonds, ce qui ressemble
bien à une forme de sous-location. Au vrai, il faut distinguer la sous-location des lieux
sans le fonds, à soumettre à l'article L. 145-31, et la sous-location des lieux compris
dans le fonds à titre de droit au bail, normalement permise comme la cession du bail
avec le fonds. La jurisprudence veille particulièrement sur le point de savoir si une clientèle
est offerte à l'exploitation du locataire, ou si ce sont seulement les lieux, n'hésitant
pas à requalifier en sous-location un contrat formellement qualifié de location-gérance
par les parties. Tel fut le cas dans une affaire dans laquelle le preneur avait changé
l'enseigne du fonds de commerce pour lui substituer la sienne afin de viser une autre
clientèle, plus haut de gamme, que celle du fonds loué et avait liquidé le stock qui ne
correspondait pas à la nouvelle clientèle recherchée. Il avait donc abandonné l'enseigne,
la clientèle et les marchandises du fonds loués, si bien que la Cour de cassation7
a estimé
que le locataire n'avait pas loué un fonds, mais plutôt des locaux dans lequel elle exploitait
un fonds de commerce distinct. Elle en déduit la requalification du contrat de location-gérance
en contrat de sous-location des locaux, ce qui provoquait, en l'espèce, la
violation de la clause du bail interdisant la sous-location, constitutive d'une faute grave
justifiant la résiliation du bail.
2* CONDITIONS DE FORMATION DE LA LOCATION-GÉRANCE
A - Conditions de droit commun
319. Capacité - La réglementation contenue dans la loi de 1956 n'étant pas exhaustive,
il faut replacer le contrat de location-gérance dans un cadre juridique plus vaste.
C'est un contrat synallagmatique, à titre onéreux et à exécution successive. Les dispositions
générales relatives aux actes juridiques, et spécialement aux contrats, lui sont
applicables. Ainsi des conditions de validité ; en ce qui concerne la capacité, celle du
gérant ne peut être que la capacité commerciale (il exploite personnellement), et
donc un mineur ne peut devenir gérant libre. En revanche, le loueur peut n'avoir que
la capacité civile, car le contrat de location-gérance n'est pas nécessairement un acte
de commerce : il faudrait pour cela qu'il soit pratiqué à titre professionnel, ce qui est
rare, ou qu'il rentre dans le cadre d'une activité commerciale, ce qu'on peut admettre
si le loueur exploitait lui-même jusque-là.
Quant au consentement, il doit être exempté de vices. La jurisprudence annule parfois
des locations-gérances pour erreur, ou pour dol ; la violence est aussi envisageable.
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6. Cass. 3e
civ., 9 juill. 2003 : D. 2003, p. 2013, obs. Rouquet Y.
7. Cass. 3e civ., 26 juin 2007, no 04-10295 : Loyers et copr. septembre 2007, no
176, obs. Brault P.-H.
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