Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 200

CHAPITRE 7 - L'exploitation du fonds confiée à un tiers
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338. Faute - Il faut aussi remarquer que les textes spéciaux que sont les articles
L. 144-7 du Code de commerce et 1684-3 du CGI n'excluent pas la responsabilité
du loueur envers les tiers sur le fondement du droit commun.
B - Obligations du locataire dans l'exécution du contrat
1) Obligations envers le loueur
339. Pluralité des obligations du locataire - En tant que locataire, le gérant doit
exploiter personnellement le fonds selon sa destination sauf clauses contraires. Il doit
aussi conserver le fonds en bon état, en jouir paisiblement. Le locataire-gérant répond
de la perte de valeur du fonds lorsqu'elle est survenue par sa faute, car il est tenu par
l'article L. 144-1 du Code de commerce de restituer le fonds en tous ses éléments à
l'expiration du contrat28
. Des clauses du contrat de location-gérance peuvent aussi
faire naître à sa charge des obligations de réparation s'il ne restitue pas un fonds de
valeur comparable à celle qu'il a reçue, lors de la cessation du contrat. Mais en cas
de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, ces clauses
auront peu ou pas d'effet (continuation obligatoire du contrat ou déclaration d'une
simple créance chirographaire), ce qui incite le loueur à exiger des garanties.
Le gérant doit payer les redevances (c'est-à-dire les loyers) prévues au contrat ; c'est un
élément indispensable.
Aucune disposition particulière « n'encadre » la fixation initiale du montant des redevances,
laissée totalement libre. Simplement, l'article L. 144-11 canalise la révision en
précisant qu'elles peuvent être demandées, même en présence de clause contraire,
chaque fois que par le jeu d'une clause d'échelle mobile, la redevance se trouve modifier
de plus du quart par rapport à la redevance précédente. Si l'indice retenu vient à disparaître,
la révision, à défaut d'accord amiable, ne peut être demandée en justice (au juge
des loyers commerciaux). Elle ne sera accordée que si « les conditions économiques se
sont modifiées au point d'entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative
du fonds ». Il en est de même si aucune clause d'échelle mobile n'est stipulée.
Si le gérant ne paie pas les redevances, il s'expose à une action en résiliation ou, généralement,
au jeu d'une clause résolutoire de plein droit ; aucune protection analogue à
celle dont jouissent les preneurs d'immeuble (commercial ou d'habitation) ne lui est
accordée : la résolution peut être acquise du fait même de l'inexécution, sans mise en
demeure préalable, et sans possibilité d'obtenir un délai de grâce.
340. Autres obligations contractuelles - Parmi les clauses usuelles des contrats de
location-gérance, signalons :
- les clauses d'achat de stock en début de location avec, éventuellement, reprise en
fin de contrat par le loueur ou le nouveau gérant ;
- les clauses de non-concurrence (due par le loueur au gérant pendant le contrat, et
par le gérant au loueur après la cessation du contrat) ;
- les clauses de plus-value ou de moins-value (une indemnité est accordée en fonction
de la valeur du fonds à la fin du contrat ; très utile pour « motiver » le gérant).
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28. Cass. com., 6 mai 2002 : JCP E 2002, 1509, note Leveneur L.

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