Mémentos - Droit des sûretés - 18e - 152

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MÉMENTOS - DROIT DES SÛRETÉS
propriétaire. Il ne peut plus aliéner ou grever de droits réels l'immeuble, ni constituer de
baux (CPC exéc., art. L. 321-2 et L. 321-4). Quant aux fruits, ils sont immobilisés pour
être distribués avec le prix de l'immeuble (CPC exéc., art. L. 321-3).
La vente de l'immeuble se fait soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit aux
enchères publiques (CPC exéc., art. L. 322-1). Cette vente à l'amiable, autorisée judiciairement,
produit les effets d'une vente volontaire, à l'exception près qu'elle ne peut être
rescindée pour lésion (CPC exéc., art. L. 322-3) et qu'elle a le même effet de purge que
l'adjudication (CPC exéc., art. L. 322-14). Une vente de gré à gré est également possible
entre l'orientation en vente forcée et l'ouverture des enchères, si le débiteur, le créancier
poursuivant, et les principaux autres créanciers sont d'accord.
La vente aux enchères publiques aboutit à une adjudication prononcée par le tribunal.
Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier, mais le débiteur peut demander
au juge d'augmenter le montant de cette mise à prix s'il est manifestement insuffisant
au regard de la valeur vénale de l'immeuble. Quoi qu'il en soit, si aucune enchère n'est
proposée, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix qu'il avait
proposée (CPC exéc., art. L. 322-6).
L'adjudicataire, quel qu'il soit, doit payer les frais de la vente et consigner le prix sur un
compte séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations, dans un délai de deux
mois à compter de la date d'adjudication (CPC exéc., art. L. 322-9 et R. 322-56). À
défaut, la vente est résolue (CPC exéc., art. L. 322-12) et tout intéressé peut demander
la réitération des enchères (CPC exéc., art. R. 322-56 et R. 322-66 et s.). La consignation
du prix purge les hypothèques et les créanciers n'ont plus d'action que sur le prix (CPC
exéc., art. L. 322-14).
La clause de voie parée, qui autorise le créancier à déroger aux modalités prévues par
les lois relatives aux procédures civiles d'exécution (notamment par une vente amiable
sans autorisation judiciaire) est interdite en matière d'hypothèque (C. civ., art. 2450).
Mais cette prohibition est limitée aux clauses contemporaines de la constitution d'hypothèque.
Ainsi, la clause de voie parée consentie postérieurement à la constitution de la
sûreté est valable34
.
383. Le créancier peut préférer demander l'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué
(C. civ., art. 2451), à l'image de ce qui existe en matière de gage. Afin de
simplifier la réalisation de la sûreté, les parties peuvent également stipuler un pacte
commissoire, qui permettra au créancier de devenir propriétaire de l'immeuble grevé
en cas de défaut de paiement (C. civ., art. 2452). La stipulation d'un pacte commissoire
doit être mentionnée dans le bordereau d'inscription hypothécaire (D. nº 2008-466,
19 mai 2008, art. 1er
).
L'attribution du bien grevé, qu'elle soit judiciaire ou conventionnelle, doit obligatoirement
être précédée par une estimation de l'immeuble par expert (C. civ., art. 2453).
Cette estimation est indispensable car si la valeur de l'immeuble excède le montant de
la créance, le créancier devra rembourser la différence au constituant. L'attribution est
par ailleurs exclue lorsque l'immeuble hypothéqué constitue la résidence principale du
débiteur (C. civ., art. 2451 et 2452).
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34. Cass. civ., 25 mars 1903 : DP 1903, 1, p. 273.
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