Mémentos - Droit des sûretés - 18e - 159

CHAPITRE 7 - L'hypothèque
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a) Les obligations de l'emprunteur
404. Le remboursement ne pouvant être exigé qu'au décès ou à l'aliénation de
l'immeuble, l'emprunteur n'a, avant la survenance de l'un de ces deux événements,
aucune obligation de remboursement. Ce qui constitue l'obligation principale de tout
emprunteur ne pèse donc pas, dans un premier temps, sur celui qui a souscrit un prêt
viager hypothécaire41
.
L'emprunteur doit veiller à la conservation et à l'entretien de l'immeuble grevé, en
apportant à celui-ci tous les soins raisonnables (C. consom., art. L. 315-12). La règle
s'explique aisément : le débiteur ne peut, par son fait, diminuer la valeur de la sûreté.
Le débiteur doit également permettre au créancier de vérifier le bon état d'entretien et
de conservation de l'immeuble hypothéqué. Pour ce faire, il a l'obligation de laisser le
créancier accéder à ce dernier (C. consom., art. L. 315-14).
Enfin, le débiteur a l'obligation de respecter l'affectation de l'immeuble grevé.
Ces diverses obligations sont sanctionnées par la déchéance du terme, ce qui n'est
qu'une application spécifique de l'article 1305-4 du Code civil.
405. Enfin, il convient de préciser que si le contrat prévoyait le remboursement périodique
des intérêts, le créancier peut, en cas de défaillance de l'emprunteur, exiger le
remboursement immédiat des intérêts échus et non payés. Il pourra en outre
demander au débiteur une indemnité (C. consom., art. L. 315-22 et L. 315-23).
b) Le dénouement de l'opération
406. Le prêt viager hypothécaire a vocation à se dénouer lors du décès de l'emprunteur
(C. consom., art. L. 315-20) ou par l'aliénation de l'immeuble grevé (C. consom.,
art. L. 315-21).
407. Dans l'hypothèse du décès de l'emprunteur, les héritiers peuvent payer la dette,
qui est plafonnée à la valeur de l'immeuble au jour de l'ouverture de la succession
(C. consom., art. L. 315-20, al. 1er
). À défaut de paiement par les héritiers, le créancier
hypothécaire pourra réaliser son hypothèque. Il dispose pour cela des deux moyens
ouverts à tout créancier hypothécaire. Il peut poursuivre la vente forcée de l'immeuble,
étant précisé que la dette est alors plafonnée au prix de vente. Il peut préférer obtenir
l'attribution de la propriété de l'immeuble, soit judiciairement, soit conventionnellement
par application d'un pacte commissoire. Il est intéressant de remarquer que,
contrairement au droit commun de l'hypothèque, l'attribution est possible même si
l'immeuble constituait la résidence principale du débiteur.
Ces règles sont applicables en cas de succession vacante.
408. Dans l'hypothèse de l'aliénation (ou du démembrement de propriété) de
l'immeuble grevé, l'article L. 315-21, alinéa 1er
impose une notification du projet de
cession au créancier hypothécaire. Ce dernier peut contester la valeur de l'immeuble
retenue dans l'acte de cession, ce qui rend nécessaire une estimation du bien par
expert (C. consom., art. L. 315-21, al. 2). Si l'estimation révèle une valeur supérieure à
--
41. C'est la raison pour laquelle la jurisprudence considère que la dette de remboursement ne peut être
traitée dans le cadre d'une procédure de surendettement, faute d'exigibilité du vivant des débiteurs :
Cass. 2e
civ., 4 sept. 2014, nº 13-18882.
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