Mémentos - Droit des sûretés - 18e - 162

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MÉMENTOS - DROIT DES SÛRETÉS
l'hypothèque dans les mêmes conditions que le jugement lui-même. Si le jugement
est infirmé, l'hypothèque est considérée comme non avenue. Mais il doit s'agir d'un
jugement de condamnation, puisque l'hypothèque suppose une créance à garantir ;
- des sentences arbitrales, dès lors qu'elles sont revêtues de l'exequatur (C. civ.,
art. 2401, al. 2) ;
- des jugements étrangers,s'ils sont revêtus de la force exécutoire en France
(C. civ., art. 2401, al. 2) ;
- des contraintes administratives, lorsqu'elles ont le caractère d'actes de juridiction
(qui sont donc soumises, en cas d'opposition, à l'autorité administrative). Il s'agit des
contraintes délivrées par l'administration des douanes (C. douanes, art. 379, al. 3) et
des contraintes délivrées par les organismes de Sécurité sociale, mais seulement à
défaut d'opposition du débiteur devant le tribunal judiciaire spécialement désigné
à cet effet (CSS, art. L. 244-9, qui parle encore d'hypothèque « judiciaire »).
418. Le créancier doit procéder à l'inscription de l'hypothèque. Cette dernière prend
rang au jour de cette inscription, sauf si le créancier avait précédemment inscrit une
hypothèque judiciaire conservatoire. Dans ce cas, l'hypothèque légale prend rétroactivement
rang au jour de l'inscription de l'hypothèque judiciaire conservatoire.
L'hypothèque légale des jugements de condamnation est spéciale quant à la créance
garantie, à savoir la créance principale et ses accessoires. Mais cette hypothèque est
générale quant à l'assiette, puisqu'elle grève l'ensemble des biens immobiliers du débiteur,
qu'ils soient présents ou à venir. Cette généralité de l'assiette ne dispense pas le
créancier de procéder, lors de l'inscription, à la désignation de chaque immeuble grevé.
2) Les hypothèques légales spéciales
419. Les hypothèques légales spéciales sont énumérées par l'article 2402 du Code civil.
Àl'instar de celle des hypothèques légales générales, cette énumération n'est pas
exhaustive, puisque le texte réserve expressément les hypothèques légales prévues
par des lois spéciales. Les créanciers garantis par une hypothèque légale spéciale sont
le vendeur d'immeuble, le prêteur de deniers, le syndicat des copropriétaires, le copartageant,
les créanciers au titre de la séparation des patrimoines, l'accédant, la
commune pour les travaux effectués à la place du propriétaire défaillant.
420. À titre général, ce nouvel article 2402 du Code civil appelle deux commentaires.
D'une part, ces sûretés étaient auparavant des privilèges immobiliers spéciaux, qui sont
requalifiés d'hypothèques légales par la réforme du 15 septembre 2021. La principale
conséquence concerne la prise de rang. Tant qu'il s'agissait de privilèges immobiliers
spéciaux, le créancier pouvait bénéficier d'une rétroactivité de la prise de rang. S'il
inscrivait sa sûreté dans un délai de deux mois à compter de la naissance de la
créance, il prenait rang à la date de celle-ci, et non à la date de l'inscription. Désormais,
puisqu'il s'agit d'hypothèques, la date de prise de rang est celle de l'inscription.
D'autre part, si le nouvel article 2402 reprend en grande partie l'énumération réalisée
par l'ancien article 2374, il est permis de constater trois absents. En effet, le privilège
des architectes et entrepreneurs et celui du prêteur des deniers ayant servi à payer les
architectes et entrepreneurs sont supprimés. Ces privilèges étaient jugés trop lourds et
trop complexes. Le troisième privilège non repris dans la liste de l'article 2402 est celui
qui bénéficiait aux opérateurs entretenant les parties communes expropriées (C. civ.,
anc. art. 2374, 1º ter). Cette sûreté n'est pas supprimée. Elle est transformée en

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