Mémentos - Droit des sûretés - 18e - 163

CHAPITRE 7 - L'hypothèque
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hypothèque légale et déplacée, dans un souci de cohérence, à l'article L. 615-10 du
Code de la construction et de l'habitation, pour que ce texte comprenne l'ensemble
du dispositif.
a) L'hypothèque légale spéciale du vendeur d'immeuble
421. Cette hypothèque légale spéciale suppose en premier lieu une vente, c'est-à-dire
un contrat ayant pour objet de transférer la propriété d'un bien en contrepartie du
paiement d'un prix. Peu importe la forme et les modalités de la vente. En particulier,
il peut s'agir d'une vente volontaire ou judiciaire, de gré à gré ou aux enchères publiques.
L'important est que tout ou partie du prix reste dû par l'acheteur. À défaut,
l'hypothèque n'aurait pas lieu d'être. Cette sûreté peut également s'exercer à l'occasion
de certains contrats, proches de la vente, s'ils comportent un prix : échange avec
soulte, apport d'immeuble en société effectué contre le versement d'un prix... En
revanche, la donation immobilière avec charge ne confère pas l'hypothèque. Il en est
de même de la vente à réméré, dans laquelle l'acquéreur ne peut se prévaloir de la
sûreté lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat.
422. L'objet de la vente - ou du contrat qui lui est assimilé - doit en second lieu être
susceptible d'hypothèque. En d'autres termes, la sûreté ne peut porter que sur les
immeubles et les droits immobiliers : propriété, nue-propriété, usufruit. Il convient
cependant de noter une exception : la cession d'un droit de mitoyenneté confère au
cédant l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402, 1º, alors même qu'un tel droit
n'est pas susceptible d'hypothèque.
423. L'hypothèque légale spéciale du vendeur d'immeuble porte sur le droit immobilier
cédé, ou sur l'indemnité d'assurance, par le jeu de la subrogation réelle (C. assur., art.
L. 121-13). La jurisprudence décidait que le privilège duquel s'inspire cette hypothèque
légale s'étend aux améliorations de l'immeuble, c'est-à-dire aux constructions, plantations
et autres incorporations réalisées par l'acheteur, ainsi qu'aux meubles placés par
l'acheteur sur le fonds en vue de son exploitation44
. Cette solution se fondait sur un
raisonnement par analogie, puisqu'une telle extension est prévue au sujet de l'hypothèque.
Cette jurisprudence était néanmoins discutable, au regard de deux considérations.
D'une part, les améliorations sont le fait de l'acquéreur, et non du vendeur. Il
pouvait donc sembler inéquitable d'intégrer ces améliorations dans le privilège.
D'autre part, cette solution heurtait le principe de l'interprétation stricte des privilèges,
le texte ne visant que l'immeuble vendu, et non ses améliorations. La transformation
de ce privilège en hypothèque légale règle la question.
424. L'hypothèque garantit la fraction du prix de vente non encore payée. Elle garantit
également les accessoires du prix, notamment les intérêts, ou encore les honoraires du
notaire et les droits de mutation lorsque le vendeur en a fait l'avance. Mais l'hypothèque
ne garantit que le prix inscrit dans l'acte de vente publié. Par conséquent, le
vendeur ne peut se prévaloir de la sûreté pour le supplément de prix occulte stipulé
dans une contre-lettre. De même, n'est pas garanti le supplément de prix résultant
du « rachat » de la lésion par l'acheteur en application de l'article 1681 du Code civil.
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44. Cass. req., 15 juill. 1867 : DP 1868, 1, p. 269.
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