Mémentos - Droit des sûretés - 18e - 164

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MÉMENTOS - DROIT DES SÛRETÉS
Pour la même raison, l'hypothèque ne garantit pas les dommages-intérêts dus au
vendeur à la suite de la résolution du contrat pour non-paiement du prix. Cette exclusion
vaut même si le montant des dommages-intérêts avait été forfaitairement fixé par la
stipulation d'une clause pénale. La solution est critiquée en doctrine, car les
dommages-intérêts remplacent l'obligation inexécutée.
b) L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
425. Cette hypothèque garantit les créances nées d'un prêt destiné à l'acquisition d'un
immeuble. Pour cette raison, il est indispensable que le crédit soit affecté : l'acte
d'emprunt doit déclarer que la somme est consacrée au financement d'une acquisition
immobilière. La quittance du vendeur doit mentionner que le paiement du prix a été
fait avec les deniers empruntés.
De plus, l'acte d'emprunt et la quittance du vendeur doivent être passés en la forme
authentique.
Les autres conditions et les effets de l'hypothèque légale du prêteur de deniers sont
sensiblement identiques à celles et ceux de l'hypothèque légale du vendeur d'immeuble.
c) L'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires
426. Instituée sous forme d'un privilège par une loi du 21 juillet 1994, cette hypothèque
vise à faciliter le recouvrement des charges de copropriété en cas de vente de
son lot par un copropriétaire. À l'origine, le privilège garantissait les charges relatives à
l'entretien et à la conservation de l'immeuble et les dépenses liées à des travaux
d'amélioration (C. civ., anc. art. 2374, 1º bis). Depuis la réforme du 15 septembre
2021, l'hypothèque garantit les créances « de toute nature » du syndicat de copropriétaires.
Comme auparavant, sont garanties les créances relatives à l'année courante et
aux quatre dernières années échues.
427. La mise en œuvre de cette hypothèque est singulière (L. 10 juill. 1965, art. 20).
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété, le vendeur doit présenter
au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois, et attestant que le lot est
libre de toute obligation à l'égard du syndicat. À défaut d'un tel certificat, le notaire
doit, dans les quinze jours du transfert de propriété, donner avis de la mutation à
titre onéreux au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception.
Le syndic, dans un délai de quinze jours à compter de la réception, peut faire opposition
au versement des fonds, pour obtenir le paiement des sommes restant dues par
l'ancien propriétaire. C'est cette opposition qui vaut mise en œuvre de l'hypothèque.
L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires présente une autre spécificité : elle
est occulte. Elle n'est soumise à aucune formalité de publicité (C. civ., art. 2418, al. 2).
Ce caractère occulte présente cependant deux inconvénients majeurs pour le créancier :
il est dépourvu de droit de suite, et n'est pas averti personnellement de l'ouverture d'une
procédure collective (C. com., art. L. 622-24).
428. Le rang de la sûreté est particulièrement intéressant. Elle prime toutes les autres
hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues, et vient en
concours avec les hypothèques du vendeur et du prêteur de deniers pour les deux
années antérieures (C. civ., art. 2418, al. 2).

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