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L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER
2 Le régime des baux commerciaux
Le bail commercial est soumis à des règles de forme et de fond très strictes et la réglementation
tend vers un équilibre plus marqué entre les obligations de chacun notamment s'agissant des
charges et réparations.
■ La forme du bail
a) Un bail écrit ou verbal
Bien que déconseillé, un bail commercial peut être verbal mais afin de disposer de preuves et
notamment dans le cadre d'un litige, il est recommandé de recourir à un bail écrit sous signature
privée (entre les parties) enregistré au service des impôts mais ce n'est pas obligatoire (sauf baux
de plus de 12 ans et débits de boisson) ou alors notarié.
À peine de nullité, des époux communs en biens ne peuvent l'un sans l'autre (accord nécessaire)
donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Si l'immeuble fait d'objet
d'un démembrement du droit de propriété, l'usufruitier bailleur ne peut, sans le concours du nupropriétaire,
louer un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
b) L'état des lieux
À noter que la loi Pinel rend obligatoire l'établissement d'un état des lieux contradictoire
d'entrée et de sortie. À défaut, il est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par
moitié entre le bailleur et le locataire. Mais en l'absence d'état des lieux, le local sera présumé
avoir été reçu mais aussi restitué en bon état auquel cas le dépôt de garantie devra être intégralement
restitué au locataire.
c) Les diagnostics
Plusieurs diagnostics sont annexés au bail : le Diagnostic de performance énergétique (DPE), l'État
des Risques (ER) et le Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si l'immeuble a été construit
avant 1949 et que le local comprend une partie affectée à l'habitation. Il est très fortement
conseillé d'annexer ou de mettre à disposition du preneur le diagnostic technique amiante et le
diagnostic termite.

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