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L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER
Le bail de courte durée ne permet toutefois pas au preneur locataire de pérenniser son activité ni
même de fidéliser sa clientèle. C'est pourquoi plusieurs situations sont envisageables à l'issue de
cette période de trois ans :
- le locataire quitte les lieux car le bail a pris fin et les parties retrouvent leur liberté (même s'il
n'est pas obligatoire, il est préférable que bailleur ou locataire adresse un congé au préalable
pour garantir la sortie du preneur) ;
- le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur :il s'opère automatiquement un
nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux ;
- le locataire reste dans les lieux avec l'accord du bailleur et signe un bail commercial de neuf ans.
■ Le droit au renouvellement du bail
Le droit au renouvellement du bail est l'une des caractéristiques du bail commercial puisque le
locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux s'il respecte les obligations de son
contrat de location. On parle de « propriété commerciale ». Cela signifie qu'àl'issue du bail de
neuf ans, plusieurs situations peuvent se présenter.
Le renouvellement du bail
pour une durée
indéterminée ou tacite
prolongation
Un bail commercial ne prend fin que par l'effet d'un congé car il n'ya pas de
reconduction tacite.
Si le locataire ou le bailleur ne se manifeste pas à l'issue du bail, celui-ci se
poursuit non pas pour la même période de neuf ans mais pour une durée
indéterminée. Au cours de cette période, le congé doit être donné 6mois à
l'avance au moins et pour le premier jour du trimestre civil par un
commissaire de justice ou LRAR.
Si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé
d'après la valeur locative du local.
Le renouvellement du bail
àl'initiative du bailleur
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail de son locataire doit lui adresser un
congé (pour mettre fin au bail) avec offre de renouvellement. Ce congé
prend la forme d'un acte extrajudiciaire (commissaire de justice) signifié au
locataire au moins six mois avant l'expiration du bail de neuf ans.
Le locataire peut adopter les positions suivantes :
- il garde le silence qui vaut alors acceptation ;
- il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer.
Néanmoins, il peut contester en justice, dans le délai de 2 ans, le congé qui
lui a été délivré (ex. : pour vices de formes) ;
- il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est
alors soumis à une commission départementale de conciliation et, si
nécessaire, au président du tribunal judiciaire.
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