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CHAPITRE 10 - Les locations commerciales
135
b) La déspécialisation plénière
Le locataire, dans cette hypothèse, demande au bailleur par acte extrajudiciaire l'autorisation
d'exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail
d'origine. Cette modification doit être justifiée par « la conjoncture économique et les nécessités
de l'organisation rationnelle de la distribution » (C. com., art. L. 145-48) et compatibles avec la
destination des lieux (notamment avec la destination spécifiée dans le règlement de copropriété
d'un immeuble en copropriété). En raison de l'importance de cette demande, le locataire la
notifie également aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Dans les trois mois de la demande, le bailleur fait connaître son refus, son acceptation ou les
conditions auxquelles il subordonne son accord. Son silence équivaut à une acceptation tacite. En
cas de litige, le tribunal judiciaire est compétent et peut autoriser la transformation du bail, sauf si
le refus du bailleur est justifié par un motif grave et légitime.
Cette déspécialisation totale autorise le bailleur à demander au locataire des dommages-intérêts
s'il peut justifier d'un préjudice en raison du changement d'activités ou une modification du loyer
au moment de la transformation.
■ La vente des murs
Si le bailleur envisage de vendre le local commercial ou artisanal sur lequel porte le bail commercial,
il informe le locataire par LRAR ou par lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement,
du prix et des conditions de la vente sous peine de nullité (C. com., art. L. 145-46-1). Le
locataire devient prioritaire pour l'achat et le bailleur doit donc le lui proposer avant quiconque.
3 La charge des réparations
Le bailleur doit, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, communiquer :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes,
assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant
leur coût.
De surcroît, en vertu du décret d'application de la loi Pinel du 3 novembre 2014, pour les contrats
conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, sont imputables au bailleur :
- les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil (sur la structure de
l'immeuble c'est-à-dire murs, toitures, etc.) ainsi que les honoraires éventuels liés à la réalisation
de ces travaux ;

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