40 L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER ■ L'acquisition par occupation Ce mode d'acquisition consiste à prendre possession d'une chose qui n'appartient à personne dans l'intention de s'en rendre propriétaire. Cela concerne les meubles qui n'ont jamais eu de maître ou qui ont été abandonnés par eux mais pas les immeubles car il n'y a pas d'immeuble sans maître. En vertu de l'article 713 du Code civil : « Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois, la propriété est transférée de plein droit à l'État si la commune renonce à exercer ses droits ». 4 Les démembrements du droit de propriété ■ L'usufruit et la nue-propriété Le principe juridique du démembrement du droit de propriété consiste à séparer ce droit en deux éléments que sont l'usufruit et la nue-propriété. Ce démembrement est soit d'origine contractuelle selon la volonté des parties (donation de l'usufruit d'un bien immobilier pour une période déterminée) soit d'origine légale c'est-à-dire prévu et organisé par la loi (dans une succession, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit des biens du conjoint décédé). Usufruit + Nue-propriété = Peine propriété a) L'usufruit En vertu de l'article 578 du Code civil : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d'en conserver la substance ». L'usufruitier ne dispose que d'une partie des prérogatives du droit de propriété. Il possède l'usus et le fructus. Il peut user du bien c'est-à-dire l'occuper ou le louer et en percevoir notamment les loyers. Toutefois, les baux commerciaux et ruraux nécessitent l'accord du nu-propriétaire (car assimilés à des actes de disposition). Ne possédant pas l'abusus (droit de disposer de la chose), l'usufruitier ne peut transmettre ou vendre le bien sûr lequel porte son usufruit. Il peut, en revanche, transmettre, céder ou donner en garantie son droit d'usufruit. Il s'agit généralement d'un droit viager qui s'éteint au décès de son bénéficiaire pour reconstituer la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire.