Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit immobilier - 14e - 57
CHAPITRE 5 - L'acquisition de la propriété
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En contrepartie de l'immobilisation du bien par le vendeur, le bénéficiaire lui verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation c'est-à-dire une somme correspondant
à un pourcentage du prix de vente (généralement entre 5% et 10 %) :
- si le bénéficiaire lève l'option, la vente est parfaite et définitive car il y a accord sur la chose
et sur le prix. Les parties sont engagées mutuellement et l'indemnité d'immobilisation vient
alors en déduction du prix de vente ;
- si le bénéficiaire ne lève pas l'option, cette somme reste acquise au promettant vendeur sauf si
la vente n'a pas pu intervenir par la faute du vendeur ou parce qu'une condition suspensive ne
s'est pas réalisée (condition qui permet d'être libéré de son obligation d'acheter le bien immobilier
si, dans un délai convenu, un événement prévu dans l'acte ne s'est pas produit : ex. : la
condition suspensive d'obtention du prêt).
La promesse unilatérale de vente peut faire l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing
privé lequel doit être enregistré à la recette des impôts dans le délai de 10jours à compter de
son acceptation par le bénéficiaire, sous peine de nullité de l'acte. Si la durée est supérieure à 18
mois, la forme sera celle d'un acte authentique obligatoire.
b) La promesse unilatérale d'achat
Par cet acte, l'acquéreur s'engage à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire
du bien) si celui-ci décide de le vendre. Le principe est donc inversé par rapport à la promesse
unilatérale de vente car seul l'acquéreur est engagé pendant un certain délai limité dans l'acte
sans avoir la garantie que le bien lui sera vendu.
Il faut être vigilant sur ce type d'avant-contrat car si le propriétaire décide de vendre, l'acquéreur
ne peut plus revenir sur son engagement. La promesse engage fermement l'acquéreur à acheter
sans engager le vendeur, tant qu'il n'a pas donné son accord sur l'offre qui lui a été faite. Aucun
versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (C. civ., art. 1589-1).
c) Le compromis de vente
Appelé également promesse synallagmatique de vente, le compromis engage les deux parties au
contrat puisque le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter le bien immobilier.
À partir du moment où il y a accord sur le bien à vendre et sur le prix, le compromis de vente vaut
vente et celle-ci est considérée juridiquement comme parfaite sous certaines conditions définies
dans l'acte. Si aucune condition spécifique n'est mentionnée dans l'avant-contrat et que l'une
des parties renonce à la vente, l'autre peut l'y contraindre devant le Tribunal (obligation
d'exécuter).
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