Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des sûretés - 9e - 68

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES SÛRETÉS
seulement un droit : elle est également une obligation, puisque les revenus de l'immeuble sont
affectés à la conservation de l'immeuble et à l'amortissement de la dette du constituant. Cette
imputation des fruits suppose que le créancier exploite le bien grevé. Le créancier devra aussi
rendre des comptes au constituant, quant à la perception des fruits et l'utilisation qui en a été
réalisée.
b) Prérogatives du créancier
Le gage immobilier confère au créancier l'usus et le fructus. Il a donc le droit, à la différence du
créancier titulaire d'un gage mobilier, de jouir de l'immeuble, sous réserve de ne pas modifier le
mode d'exploitation de ce dernier. Il peut utiliser personnellement l'immeuble, ou encore le louer
(C. civ., art. 2382). Le créancier peut décider de louer l'immeuble sans avoir à demander le consentement
du constituant. En revanche, l'opposabilité du bail consenti par le créancier est limitée de
la même façon que celui consenti par l'usufruitier (C. civ., art. 595, al. 2 et 3).
Le créancier titulaire peut même louer l'immeuble grevé au débiteur : c'est l'antichrèse-bail.
L'avantage de ce montage est qu'il est neutre quant à la situation matérielle des parties : le débiteur
constituant peut continuer à résider dans l'immeuble, tandis que le créancier n'aura pas à se
soucier des modalités d'exploitation de celui-ci. Les loyers versés par le débiteur opéreront un
remboursement progressif de la dette.
En revanche, le créancier n'a aucun droit sur les produits de l'immeuble, qui demeurent, sauf
stipulation contraire, la propriété du constituant. Cette limite est justifiée, parce que la perception
des produits, au contraire de celle des fruits, provoque une diminution de substance du capital.
Le créancier titulaire d'un gage immobilier dispose d'un droit de suite, qui le prémunit contre
l'aliénation de l'immeuble par le constituant postérieurement à la publication de la sûreté.
Même lorsqu'il a donné à bail l'immeuble au constituant, le créancier dispose d'un droit de rétention,
accordé par l'article 2383, qui l'autorise à conserver l'immeuble grevé jusqu'au complet paiement
de sa créance. Mais en raison de l'exigence de la publicité foncière, ce droit n'est opposable
qu'aux créanciers inscrits postérieurement. Le droit de rétention du créancier est inopposable aux
créanciers inscrits antérieurement, qui peuvent donc saisir l'immeuble à tout moment, comme si le
gage immobilier n'existait pas.
Par l'effet de ce droit de rétention, en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le débiteur
et/ou l'administrateur judiciaire ne pourra récupérer l'immeuble qu'en payant la créance
garantie, par exception au principe d'interdiction du paiement des créances antérieures (C. com.,
art. L. 622-7 II, al. 2 et L. 631-14). En cas de vente de l'immeuble dans le cadre d'un plan de
redressement ou d'un plan de cession, le droit de rétention subsiste. Le rétenteur ne peut donc
être forcé de se dessaisir de l'immeuble tant qu'il n'a pas été payé (C. com., art. L. 642-12, al. 5).
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