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L'ESSENTIEL DU DROIT DES SÛRETÉS
■ Le régime de l'hypothèque conventionnelle
Dès lors qu'elle est valablement constituée et régulièrement publiée, l'hypothèque peut développer
ses effets, voire être transmise, jusqu'à son extinction.
a) Les effets de l'hypothèque
En tant que contrat, l'hypothèque produit évidemment des effets entre les parties. En tant que
sûreté, elle produit également des effets à l'égard des tiers.
1) Effets entre les parties avant la réalisation
L'hypothèque n'entraîne pas dépossession du débiteur. Celui-ci conserve ses pouvoirs de propriétaire,
et les attributs qui en découlent : il peut utiliser l'immeuble (usus), en percevoir les fruits et
revenus (fructus) et en disposer, notamment en le vendant (abusus).
Le créancier peut toutefois s'opposer à la perception des produits, puisqu'elle entame la substance
du bien, donc sa valeur. De plus, le débiteur ne peut pas toujours céder librement les fruits et
revenus. La cession de loyers représentant moins de trois annuités est toujours opposable au
créancier hypothécaire, qu'elle soit antérieure ou postérieure à l'inscription de l'hypothèque. En
revanche, la cession de loyers correspondant à plus de trois annuités n'est intégralement opposable
au créancier que si elle a été publiée avant l'inscription de l'hypothèque. Dans le cas
contraire, c'est-à-dire si la cession est publiée postérieurement à l'inscription hypothécaire, elle
n'est opposable au créancier que dans la limite de trois annuités.
Le constituant de l'hypothèque peut aliéner son immeuble, ou le grever de droits réels, tels que
servitudes ou nouvelles sûretés. Ces actes, soumis à publicité, sont inopposables au créancier
hypothécaire, dès lors qu'ils sont publiés postérieurement à son inscription. Il peut également
constituer des baux sur l'immeuble hypothéqué. Ces baux sont opposables au créancier s'ils
n'excèdent pas douze ans. Les baux d'une durée supérieure à douze ans, qui sont soumis à publication,
seront inopposables au créancier pour la durée excédentaire.
Comme toutes les sûretés réelles, l'hypothèque est indivisible (C. civ., art. 2391). Ainsi, chaque
fraction du bien hypothéqué garantit la totalité de la créance. Si l'hypothèque porte sur plusieurs
immeubles, le créancier peut saisir l'immeuble de son choix. Si l'immeuble est partagé en lots, ou
vendu en parcelles, chaque lot ou chaque parcelle est grevé de la totalité de la dette. Inversement,
chaque fraction de la créance est garantie par le bien hypothéqué. Cette indivisibilité produit
plusieurs conséquences. Si la créance se divise (par exemple, en cas de décès du créancier, qui
laisse plusieurs héritiers), chaque cocréancier peut saisir la totalité de l'immeuble grevé. De
même, si la dette se divise (par exemple, en cas de décès du débiteur, qui laisse plusieurs héritiers)

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