Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des sûretés - 9e - 87

CHAPITRE 7 - L'hypothèque
85
Le créancier doit procéder à l'inscription de l'hypothèque. Cette dernière prend rang au jour de
cette inscription, sauf si le créancier avait précédemment inscrit une hypothèque judiciaire conservatoire.
Dans ce cas, l'hypothèque légale prend rétroactivement rang au jour de l'inscription de
l'hypothèque judiciaire conservatoire.
b) Hypothèques légales spéciales
Les hypothèques légales spéciales sont énumérées par l'article 2402 du Code civil. Cette énumération
n'est pas plus exhaustive que celle des hypothèques légales générales, puisque le texte
réserve expressément les hypothèques légales prévues par des lois spéciales. Les créanciers
garantis par une hypothèque légale spéciale sont le vendeur d'immeuble, le prêteur de deniers, le
syndicat des copropriétaires, le copartageant, les créanciers au titre de la séparation des patrimoines,
l'accédant, la commune pour les travaux effectués à la place du propriétaire défaillant.
Ces sûretés étaient auparavant des privilèges immobiliers spéciaux, qui sont requalifiés d'hypothèques
légales par la réforme du 15 septembre 2021. La principale conséquence concerne la prise de
rang. Tant qu'il s'agissait de privilèges immobiliers spéciaux, le créancier pouvait bénéficier d'une
rétroactivité de la prise de rang. S'il inscrivait sa sûreté dans un délai de deux mois à compter de
la naissance de la créance, il prenait rang à la date de celle-ci, et non à la date de l'inscription.
Désormais, puisqu'il s'agit d'hypothèques, la date de prise de rang est celle de l'inscription.
L'hypothèque légale spéciale du vendeur d'immeuble suppose en premier lieu une vente,
c'est-à-dire un contrat ayant pour objet de transférer la propriété d'un bien en contrepartie du
paiement d'un prix. Peu importe la forme et les modalités de cette vente. L'objet de la vente doit
être susceptible d'hypothèque, ce qui limite la sûreté aux immeubles et aux droits immobiliers :
propriété, nue-propriété, usufruit. L'hypothèque porte sur le droit immobilier cédé, ou sur l'indemnité
d'assurance, par le jeu de la subrogation réelle (C. assur., art. L. 121-13). Elle s'étend aux
améliorations de l'immeuble, c'est-à-dire aux constructions, plantations et autres incorporations
réalisées par l'acheteur, ainsi qu'aux meubles placés par l'acheteur sur le fonds en vue de son
exploitation. Elle garantit la fraction du prix de vente non encore payée, ainsi que les accessoires
du prix, notamment les intérêts, ou encore les honoraires du notaire et les droits de mutation
lorsque le vendeur en a fait l'avance.
L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers garantit les créances nées d'un prêt
destiné à l'acquisition d'un immeuble. Pour cette raison, il est indispensable que le crédit soit
affecté : l'acte d'emprunt doit déclarer que la somme est consacrée au financement d'une acquisition
immobilière. La quittance du vendeur doit mentionner que le paiement du prix a été fait avec
les deniers empruntés. De plus, l'acte d'emprunt et la quittance du vendeur doivent être passés en
la forme authentique. Les autres conditions et les effets de l'hypothèque légale du prêteur de

Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des sûretés - 9e

Table des matières de la publication Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des sûretés - 9e