Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des sûretés - 9e - 88

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES SÛRETÉS
deniers sont sensiblement identiques à celles et ceux de l'hypothèque légale du vendeur
d'immeuble.
L'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires vise à faciliter le recouvrement
des charges de copropriété en cas de vente de son lot par un copropriétaire. À l'origine, le privilège
garantissait les charges relatives à l'entretien et à la conservation de l'immeuble et les
dépenses liées à des travaux d'amélioration (C. civ., ancien art. 2374, 1º bis). Depuis la réforme du
15 septembre 2021, l'hypothèque garantit les créances « de toute nature » du syndicat de copropriétaires.
Comme auparavant, sont garanties les créances relatives à l'année courante et aux
quatre dernières années échues. Cette hypothèque est occulte, car elle n'est soumise à aucune
formalité de publicité (C. civ., art. 2418, al. 2). Il en résulte deux inconvénients pour le créancier :
il ne dispose pas de droit de suite, et n'est pas averti personnellement de l'ouverture d'une procédure
collective (C. com., art. L. 622-24). Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété,
le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois, et
attestant que le lot est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. À défaut d'un tel certificat,
le notaire doit, dans les quinze jours du transfert de propriété, donner avis de la mutation à titre
onéreux au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic, dans
un délai de quinze jours à compter de la réception, peut faire opposition au versement des fonds,
pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. C'est cette opposition
qui vaut mise en œuvre de l'hypothèque. Le rang de la sûreté est particulièrement intéressant. Elle
prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues,
et vient en concours avec les hypothèques du vendeur et du prêteur de deniers pour les deux
années antérieures (C. civ., art. 2418, al. 2).
L'hypothèque légale spéciale du copartageant garantit le partage des biens immeubles. Cette
hypothèque suppose un partage, c'est-à-dire un acte mettant un terme à une indivision. Mais
l'origine de l'indivision importe peu : il peut s'agir d'une indivision successorale, d'une indivision
post-communautaire... De même, il importe peu que le partage soit amiable ou judiciaire. L'hypothèque
grève l'immeuble ou les immeubles partagé(s). Cette hypothèque légale profite également
aux héritiers, sur les immeubles donnés ou légués, pour la garantie du rapport ou de la
réduction.
L'hypothèque légale spéciale de la séparation des patrimoines est envisagée par les articles
878 et suivants et 2402, 5º du Code civil. En principe, lorsqu'une succession est acceptée
purement et simplement, les biens recueillis intègrent le patrimoine personnel de l'héritier et
deviennent le gage commun de tous ses créanciers. Les créanciers successoraux peuvent en tirer
avantage si l'héritier est plus solvable que ne l'était le de cujus, puisqu'ils pourront saisir les
autres biens de l'héritier. Inversement, les créanciers successoraux peuvent en subir un préjudice
si l'héritier est insolvable, puisqu'ils subiront alors le concours des créanciers personnels de

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