Les Carrés Rouge - L'essentiel des grands arrêts du droit des obligations - 6e - 20

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L'ESSENTIEL DES GRANDS ARRÊTS DU DROIT DES OBLIGATIONS
4 Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, nº 15-20411 (Application
de l'ordonnance de 2016 aux contrats conclus avant
le 1er
octobre 2016)
[...] Que l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance nº2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier
différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat,
lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ;
Que l'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et
ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er
, de la loi du
2janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la
méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ;
Que, dès lors, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du
mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d'un numéro d'inscription sur le registre des
mandats ; [...] (rejet)
■ Faits
Mme
X, locataire d'un local à usage d'habitation, se voit délivrer un congé avec offre de vente par la SCI propriétaire,
représentée par un agent immobilier. Mme Xl'assigne en nullité du congé, invoquant la nullité du mandat conclu entre
le propriétaire et l'agent immobilier en raison du non-respect des règles de forme de celui-ci, prescrites par la loi
Hoguet du 2 janvier 1970. La cour d'appel ayant rejeté sa demande en nullité du congé pour vente et ordonné son
expulsion, Mme
X se pourvoit en cassation.
■ Portée
La réforme du droit des contrats, issue de l'ordonnance nº 2016-151 du 10 février 2016, est entrée en vigueur le
1er
octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date sont soumis à la loi ancienne et les instances introduites avant
l'entrée en vigueur de l'ordonnance sont poursuivies et jugées conformément à la loi ancienne. Ces règles de droit
transitoire ont pour conséquence de faire coexister l'ancien et le nouveau droit, selon la date de conclusion du
contrat, ce qui ne va pas sans tentation de la part des tribunaux et de la Cour de cassation, d'anticiper l'application
du nouveau droit.
Aux termes de la loi Hoguet, le mandat doit obéir à un formalisme très précis. La locataire pouvait-elle invoquer la
nullité de ce mandat qui aurait également invalidé le congé qui lui avait été donné ? La possibilité pour la locataire
d'invoquer la nullité impliquait que celle-ci fut absolue et donc invocable par tout intéressé. La Cour de cassation
jugeait jusqu'alors que les dispositions de la loi Hoguet relatives à la forme du mandat, qui sont d'ordre public, étaient
prescrites à peine de nullité absolue et pouvaient être invoquées par toute partie qui y a intérêt (Cass. 1re
2003, nº01-00461 ; Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, nº07-21610). La Cour de cassation opère un revirement de
civ., 25 févr.
jurisprudence : alors qu'elle estimait auparavant que la nullité du contrat était absolue et pouvait, en conséquence,
être invoquée par tout intéressé, elle décide que la nullité est relative et ne peut donc être invoquée par le locataire,
en raison d'une part de la large protection apportée au locataire par d'autres textes et d'autre part de la suffisance de
régulation de la profession d'agent immobilier par de nombreux mécanismes qui rendent superflu le rôle du locataire
en la matière.
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