Fonction publique - Concours ENM 2025 - 8e - 127

En conséquence, même si la demande était recevable sur le terrain procédural, elle serait considérée comme
excessive sur le terrain substantiel.
II - Sur la toiture
Toujours dans le cadre de cette même vente, une autre difficulté intervient. En effet, une expertise réalisée
en mars 2010 a révélé un problème d'étanchéité lié à des malfaçons réalisées avant la vente.
Monsieur et Madame A assignent les vendeurs en réduction du prix sur le fondement de la garantie des
vices cachés. Toutefois, le syndicat fait intervenir l'assureur, qui a procédé aux réparations.
Les acquéreurs peuvent-ils agir contre le vendeur en réduction du prix, sur le fondement de la garantie des
vices cachés, alors que les réparations ont été réalisées par un tiers ?
Dans le cadre de la garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641), l'acquéreur dispose d'une option entre la
résolution du contrat ou une diminution du prix (C. civ., art. 1644).
En l'occurrence, Monsieur et Madame A sollicitent une réduction du prix.
Toutefois, les vendeurs opposent que les réparations de la toiture ont été réalisées par un tiers.
Dans une espèce proche, la Cour de cassation censure les juges du fond en retenant que la réparation par
un tiers du vice caché affectant la chose vendue, qui n'a pas d'incidence sur les rapports contractuels entre
vendeur et acquéreur, ne supprime pas l'action estimatoire de l'acquéreur (Cass. 3e
civ., 8 févr. 2023).
En conséquence, lorsque le syndicat répare les parties communes affectées d'un vice caché, cela ne prive
pas l'acquéreur de son action estimatoire contre le vendeur.
Ainsi, ils ont tout intérêt à maintenir leur demande.
III - Sur la servitude de passage
Cette fois, c'est avec les voisins, Monsieur et Madame D, que Monsieur et Madame A rencontrent des
difficultés à propos d'une servitude.
En effet, Monsieur et Madame A ont installé une piscine hors sol sur une partie de leur jardin. Or, cette
dernière est grevée d'une servitude de passage au profit des époux D. Ils ont été condamnés par le tribunal
judiciaire à enlever la piscine et à des dommages-intérêts.
Un appel est-il opportun à propos d'une servitude dans le cadre d'une copropriété horizontale ?
La difficulté en l'espèce est de concilier le régime des servitudes et le régime de la copropriété horizontale.
Préalablement, il convient de qualifier la nature du jardin. Il est précisé que Monsieur et Madame A n'ont
que la jouissance privative du jardin, qui relève donc des parties communes. Il est permis de présumer que
tous les jardins de la copropriété relèvent de ce régime.
Selon les termes de l'article 637 du Code civil, deux fonds qui ont un même propriétaire ne peuvent donner
lieu à une servitude.
La jurisprudence admet de manière constante que la condition de dualité est remplie au sein de la copropriété
(Cass. 3e
civ.,
civ., 30 juin 2004). La Cour de cassation a ensuite précisé que les servitudes ne peuvent s'établir
qu'entre les parties privatives, les excluant entre une partie privative et une partie commune (Cass. 3e
11 mars 2014).
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Droit civil et procédure civile
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