Chapitre 34 - L'impôt sur la fortune immobilière III L'assiette de l'IFI La base d'imposition est constituée par la valeur vénale nette du patrimoine immobilier. Base d'imposition = Valeur vénale des immeubles - Abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du contribuable + Valeur vénale des actions et parts de sociétés à hauteur de la fraction de la valeur représentative de biens immobiliers - Dettes déductibles La valeur vénale à déclarer est la valeur déterminée au 1er Calcul de la valeur vénale imposable des titres : janvier de chaque année. Valeur nette des titres x (Valeur vénale réelle de l'immobilier imposable détenu par la société / Valeur vénale réelle de l'ensemble de l'actif de la société) Le calcul passe par les étapes suivantes en supposant un contribuable X détenant des titres de la société A : Valeur nette des titres de la société A = Total Actif - Dettes Valeur des titres détenus par X = % de détention des titres A × Valeur nette des titres figurant à l'actif de A On considérera que les titres figurant à l'actif de A sont des titres B et que le ratio immobilier de la société B a pu être déterminé (Ratio immobilier de B = Valeur de l'immobilier de B / Valeur de l'actif total de B). Ratio immobilier de A = [Valeur de l'immobilier A + (Ratio immobilier de B × Valeur des Titres à l'actif de A)] / Valeur totale de l'actif de A Valeur imposable des titres détenus par X = Ratio immobilier de A × Valeur des titres détenus par X Calcul des dettes déductibles : Les dettes déductibles sont les dettes contractées existant au 1er janvier de l'année de l'imposition et étant justifiées et effectivement supportées par le contribuable, afférentes à des actifs imposables et les dettes afférentes aux dépenses énumérées ci-après : - dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ; - dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire ; - dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement ; - dépenses d'acquisition des parts et actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers ; - impôts liés aux propriétés immobilières (taxe foncière, IFI théorique, etc.), à l'exclusion de la taxe d'habitation et des revenus tirés de ces biens (revenus fonciers, etc.). Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant cette limite n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent. 369