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L'ESSENTIEL DU DROIT COMMERCIAL
un local commercial affecté d'un défaut de permis de construire manque à son obligation de délivrance
(Cass. 3e
civ., 15 déc. 2021, nº20-14423).
civ., 1erjuin 2022, nº21-11602). En revanche, le même visa est invoqué pour
interdire de mettre à la charge du bailleur la garantie de bonne commercialité du local loué
(Cass. 3e
Ensuite, en application des règles générales du droit des baux, le bailleur est tenu de délivrer les
locaux loués et de garantir une jouissance paisible au preneur. Il est de l'essence du contrat de
louage que le bailleur s'oblige à faire jouir le locataire de la chose louée, et à l'entretenir pendant
toute la durée du bail en l'état de servir à l'usage auquel elle est destinée. Le preneur à bail peut
même invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers et des charges
lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination
(Cass. 3e
civ., 27 févr. 2020, nº18-20865).
Les autres obligations ne lient le bailleur que si elles sont expressément prévues dans le contrat. Il
en est ainsi de la garantie contractuelle d'exclusivité. Dans le cas où le propriétaire loue une partie
de son immeuble à un commerçant et l'autre partie à un autre commerçant, le premier preneur
peut demander à insérer dans le bail une clause d'exclusivité interdisant au bailleur de louer
l'autre partie de son local à un second preneur exerçant une activité identique ou similaire. Par
conséquent, une telle clause d'exclusivité formalise la garantie de jouissance paisible en interdisant
au bailleur de louer ou d'exercer, directement ou indirectement, une activité concurrente à celle
visée, dans des locaux lui appartenant dans le même immeuble (Cass. 3e
civ., 28janv. 2021,
nº19-18233).
2 Les droits et obligations du preneur commerçant
Le preneur commerçant a des droits et des obligations à l'égard du bailleur.
■ Les droits du preneur à bail
Le preneur commerçant dispose du droit de modifier l'affectation des lieux loués, de céder son
bail commercial et du droit de préemption.
a) La modification de l'affectation des lieux loués
En principe, le preneur ne peut, sans l'accord du bailleur, modifier la destination des lieux loués
telle qu'elle est fixée dans le contrat. La destination concerne la nature de l'activité exercée. Si le

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