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L'ESSENTIEL DU DROIT COMMERCIAL
■ Les obligations du preneur à bail
Le preneur commerçant doit respecter deux obligations essentielles : exploiter le fonds de
commerce et payer les loyers.
a) L'obligation d'exploiter le fonds de commerce
Le preneur doit exploiter personnellement ou faire exploiter le fonds de commerce de façon effective,
c'est-à-dire qu'il doit pouvoir démontrer l'existence d'une clientèle personnelle. Même si le
fonds est exploité par un tiers - un locataire-gérant dans le cadre d'un contrat de locationgérance
par exemple -, ce tiers a également une obligation d'exploitation conforme. Cependant,
la Cour de cassation estime que le défaut d'exploitation du fonds de commerce n'est pas une
cause de résiliation du bail, sauf stipulation expresse faisant obligation au preneur d'exploiter les
lieux (Cass. 3e
prétorienne (Cass. 3e
civ., 10juin 2009, nº07-18618). La jurisprudence est constante sur cette règle
civ., 3 déc. 2020, nº19-20613).
b) L'obligation de payer les loyers
La seconde obligation du preneur est de payer les loyers. Le loyer est librement fixé par les parties
à la conclusion du bail. À cette date, il est fréquent que le bailleur demande en outre le versement
d'un « pas-de-porte », une somme d'argent issue de la pratique et correspondant à un droit
d'entrée dans les locaux.
Le loyer initialement fixé peut être révisé à la demande de l'une des parties. Selon la loi, la
demande ne peut être formulée que 3 ans au moins après la date d'entrée dans les lieux ou
après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formulées tous
les 3 ans.
En cas de désaccord entre les parties, le montant du loyer sera ajusté par le juge de façon à le
faire correspondre à la « valeur locative » de l'immeuble loué. La valeur locative est déterminée
en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives
des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage
(art. L. 145-33).
Pour éviter une trop forte variation du loyer, le montant de la révision est plafonné par la loi. Selon
l'article L. 145-38 du Code de commerce, « par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33,
et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de
commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative,
la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la

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