Professions immobilières - Fiscalité des opérations immobilières - 2e - 115

LES PRINCIPALES TAXES APPLICABLES AUX OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES
Jurisprudence
- CE, 9 juin 2020, n° 432596 : « Pour l'application de ces dispositions, la livraison, par une
personne physique, de terrains à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle
procède, non de la simple gestion d'un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation
foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre
de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un
producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu'elle permet ainsi de regarder
cette personne comme ayant exercé une activité économique. Il ressort des pièces du dossier
soumis aux juges du fond qu'en 2011 et 2012, M. A... a cédé comme terrain à bâtir, pour la
somme de 1 307 400 €, 18 parcelles dont l'emprise globale avait été acquise entre 1977 et
1991 et qu'il avait fait aménager à compter de 2010 en procédant à des travaux de viabilisation
d'un montant de 552 281,89 €, représentant plus de 40 % du prix de vente et un montant unitaire
de plus de 30 000 € par parcelle. Après avoir estimé, par une appréciation souveraine des
faits de l'espèce non arguée de dénaturation, que de tels travaux, eu égard à leur importance,
ne relevaient pas de la simple gestion d'un patrimoine privé mais caractérisaient l'existence de
démarches actives de commercialisation, la cour administrative d'appel a pu en déduire, sans
commettre d'erreur de droit, que M. A... avait exercé, à raison de cette opération, une activité
économique soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, alors même qu'il n'aurait, par ailleurs, pas
mis en œuvre des moyens de vente de type professionnel. » ; arrêt confirmé postérieurement
par CE, 14 déc. 2021, n° 441861 qui, en reprenant le même attendu de principe, poursuit : « Par
suite, en jugeant qu'en l'absence de mise en œuvre de moyens commerciaux du type de ceux
qui sont utilisés par les professionnels de la vente immobilière, et quels qu'aient été les travaux
de viabilisation réalisés, les opérations de cessions de terrains à bâtir litigieuses ne pouvaient
être regardées comme une activité économique passible de la taxe sur la valeur ajoutée, la cour
a commis une erreur de droit » ; pour des illustrations d'espèce : CAA Marseille, 4 févr. 2021,
n° 19MA01906, CAA Bordeaux, 17 déc. 2021, n° 19BX03783 et CAA Paris, 28 juin 2023,
n° 21PA0410 ; concernant en revanche un arrêt rendu au regard de la profession du cédant et
de l'intention spéculative ayant présidé à ces opérations, soit autant de critères inédits en la
matière qui mériteraient d'être confirmés en cassation le cas échéant : CAA Marseille, 6 janv.
2023, n° 21MA00744.
- CE, 9 déc. 2022, n° 459206, étant précisé que l'arrêt, dont la conclusion peut paraître sibylline,
repose en fait sur une erreur procédurale et ne peut être réellement compris qu'à la lecture des
conclusions très précieuses de Mme
Céline Guibé, rapporteure publique (laquelle précise notamment
qu'« Il est toutefois constant que les époux ont sollicité, et obtenu un permis d'aménager
prévoyant la création de pistes cyclables, de chemins piétonniers et l'édification d'un bassin de
rétention, après avoir ajusté, à cet effet, leur projet initial en achetant une parcelle mitoyenne
au terrain d'origine. Or la conception d'un projet de cette nature, qui implique la planification de
travaux d'une ampleur non négligeable, nous semble, compte tenu de sa complexité, constitutive
d'une démarche de type professionnel, excédant la simple gestion d'un patrimoine privé »).
- CAA Douai, 30 nov. 2023, n° 22DA01939 (à propos d'une société d'expertise comptable ayant
réalisé une opération d'achat-revente d'un terrain à bâtir qu'elle estimait pouvoir exonérer de
TVA au motif qu'elle étant étrangère à l'activité économique au titre de laquelle elle avait la
qualité d'assujettie) : « en premier lieu, il résulte de l'acte notarié du 27 juin 1995 que l'acquisition
du terrain en cause a été alors assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée dès lors que la
société Acos s'engageait à y édifier une maison individuelle dont les trois quarts au moins de sa
superficie devaient être affectés à l'habitation. Si cette société n'a finalement pas respecté cet
engagement et a ensuite cédé ce terrain constructible, l'opération en cause avait ainsi à l'origine
un intérêt économique pour la société. En deuxième lieu, ce terrain a été alors inscrit à l'actif
du bilan de la société Acos à hauteur de son prix d'achat hors taxe. Si la société soutient qu'elle
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