Professions immobilières - Fiscalité des opérations immobilières - 2e - 116

était tenue de procéder à une telle inscription comptable et que le montant de la taxe sur la
valeur ajoutée afférente à l'acquisition du terrain, qui a été inscrit en comptabilité en tant que
« frais de notaire », n'a pas été déduit, d'une part cette inscription constituait une décision de
gestion opposable à la société et d'autre part la requérante ne conteste pas sérieusement que,
ainsi que le fait valoir l'administration en défense, une acquisition étrangère à toute activité
économique aurait dû être inscrite comptablement pour son montant toutes taxes comprises. En
troisième lieu, il n'est pas davantage contesté que la société Acos n'a effectué aucune demande
de régularisation en matière de taxe sur la valeur ajoutée au titre de cette acquisition et il n'est
ni établi ni même soutenu que la société Acos a modifié l'inscription comptable relative à ce terrain
préalablement à la cession. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, quand bien même
l'opération en cause présentait un caractère isolé et était sans rapport direct avec l'objet social
de la société Acos, la cession réalisée le 8 novembre 2016 doit être regardée comme ayant été
réalisée dans le cadre d'une activité économique et non pas dans un simple cadre patrimonial. ».
Pour autant, toutes les opérations immobilières réalisées par les assujettis agissant en tant que tels
ne se voient pas obligatoirement soumises à la TVA, certaines pouvant en être exonérées.
Notons que c'est cette même qualité d'assujetti agissant en tant que tel qui permettra à l'acquéreur
de souscrire, ès qualités, un engagement de construire ou de revendre afin de bénéficier de droits
de mutation à un tarif préférentiel quand bien même, encore une fois, l'opération en cause ne se
verrait en définitive pas soumise à la TVA en application d'une mesure d'exonération.
Assez étonnamment, l'administration fiscale reconnaît la possibilité de se prévaloir spontanément
de la qualité d'« assujetti occasionnel », tant du point de vue de la TVA (exercice du droit à déduction
de la taxe d'amont) que de celui des droits de mutation (souscription d'un engagement de
construire ou de revendre)70
.
Aussi, quand bien même l'opération serait réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, sa
taxation à la TVA ne sera possible que si elle est réalisée à titre onéreux, c'est-à-dire lorsqu'il
existe un lien direct entre le service rendu et la contre-valeur reçue, ce qui n'est notamment pas
le cas lorsque le prix payé est très inférieur au regard de l'avantage procuré au bénéficiaire de la
livraison ; ainsi, les cessions consenties pour un prix symbolique sont susceptibles de constituer
des opérations situées en dehors du champ d'application de la TVA71
.
Évoquons enfin, dans le cadre de cette introduction, la question de l'éventuelle requalification de
certaines opérations en opérations de marchand de biens (c'est-à-dire des opérations d'achat
d'immeubles réalisés en vue de leur revente), dont la conséquence réside dans la soumission des
opérations concernées au régime des BIC, voire de l'IS, et non pas ou plus des plus-values des
particuliers, d'une part, et à la TVA72
, d'autre part. Si la doctrine administrative n'est, en la matière,
70 BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50.
71 BOI-TVA-IMM-10-10-10, § 1.
72 Bien que la requalification d'une opération d'achat-revente en opération de marchand n'implique pas, automatiquement,
sa requalification en opération soumise à la TVA ; nous renvoyons, pour un éclairage bienvenu
sur cette dichotomie, notamment aux conclusions de la rapporteure publique, Mme
Céline Guibé, sous l'arrêt CE,
9 déc. 2022, n° 459206. À noter aussi que cette éventuelle requalification ultérieure de l'opération comme
devant être soumise à la TVA n'ouvre pas pour autant un nouveau droit à déduction de la TVA d'amont si le
délai de l'article 208 de l'annexe II au CGI pour déclarer cette TVA est écoulé (CAA Paris, 28 juin 2023, n°
21PA04019 et CAA Nancy, 19 oct. 2023, n° 21NC00573), sauf le cas où le contribuable n'aurait pas déclaré
cette taxe par simple omission et non car il se considérait alors comme n'étant pas un assujetti agissant en tant
que tel et que ses opérations n'étaient par conséquent pas soumises à la TVA, auquel cas il pourrait alors se
prévaloir de la doctrine BOI-CF-PGR-30-50 § 60 aux termes de laquelle « la compensation entre des droits
rappelés pour défaut de déclaration d'opérations imposables et une surtaxe résultant de l'omission par erreur,
de déductions autorisées est possible même si le délai fixé par le I de l'article 208 de l'annexe II au Code général
des impôts (CGI) pour opérer les déductions susvisées est venu à expiration » (CAA Paris, 28 juin 2023,
n° 21PA04019 précité).
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