Professions immobilières - Fiscalité des opérations immobilières - 2e - 119

LES PRINCIPALES TAXES APPLICABLES AUX OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES
immeuble ancien si cet avancement n'a pas eu pour effet de le rendre inutilisable, ou bien un immeuble
neuf si la rénovation est achevée.
On ne doit en effet entendre par « immeuble bâti » qu'une construction qui se trouve en état d'être
utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il ne soit nécessaire, à cette fin, d'y
réaliser un immeuble neuf83
.
B. LE TRAITEMENT FISCAL APPLICABLE AUX DIFFÉRENTES
CATÉGORIES DE BIENS IMMOBILIERS CONCERNÉS
Si les opérations immobilières peuvent subir la TVA de plein droit84
en sont par principe exonérées85
:
- opérations assujetties de plein droit à la TVA : cessions d'immeubles neufs ou remis à neuf dans
les 5 années de leur construction ou reconstruction ainsi que de terrains à bâtir ;
- opérations exonérées de TVA : cession d'immeubles anciens (c'est-à-dire dont la cession intervient
plus de 5 ans à compter de leur achèvement ou remise à neuf) ainsi que de terrains non
à bâtir.
Les opérations en principe exonérées peuvent toutefois faire l'objet d'une option pour leur assujettissement
spontané à la TVA86
.
Bien entendu, dans le cas où les travaux de construction ou de reconstruction seraient réalisés
par l'assujetti lui-même pour ensuite affecter l'immeuble à ses activités, l'opération n'en demeurerait
pas moins taxable à la TVA dans le cadre d'une livraison à soi-même consistant à replacer
l'entreprise productrice-utilisatrice dans la même situation fiscale que si elle avait acquis le bien
auprès d'un tiers87
. Il conviendra alors de distinguer le sort de la TVA acquittée dans le cadre des
, un certain nombre d'opérations
83 BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 10 et BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 120 et 300. Pour un exemple jurisprudentiel
d'application de cette notion : CAA Nancy, 19 oct. 2023, n° 21NC00573 (cas d'un terrain supportant
une construction dont il était attesté six ans après la cession que « les travaux de remise en état (du bâtiment)
n'auraient pas été financièrement rentables » et pour laquelle un permis de démolir avait été délivré : la Cour a
refusé l'application de ladite doctrine administrative) ; pour une illustration contraire : CAA Lyon, 11 mai 2021,
n° 21LY02765 (cession de plusieurs plateaux à aménager considérés par le vendeur comme portant sur des
immeubles non-achevés et donc insusceptibles d'être qualifiés d'immeubles neufs au motif notamment qu'il
s'agissait de plateaux non conformes au permis de construire et que l'installation électrique et celle du chauffage
central n'étaient pas réalisées ; jugé l'inverse au motif que les plateaux étaient localisés dans une extension
neuve et que les actes de vente précisaient porter sur un immeuble achevé depuis moins de 5 ans).
84 CGI, art. 257, I, 2, 1° et 2°.
85 CGI, art. 261, 5, 1° et 2°.
86 CGI, art. 260, 5° bis, dont les modalités d'exercice sont prévues par l'article 201 quater de l'annexe II au CGI,
qui prévoit notamment qu'il doit en être fait mention dans l'acte constatant la mutation ; v. aussi BOI-TVAIMM-10-10-10-30.
87
CGI, art. 266, 2, a et art. 266, 6, commentés au BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 330 et s. ; livraison à déclarer
via une déclaration spécifique (imprimé n° 940-SD ; CERFA n° 10480*10) à souscrire dans le mois suivant
l'achèvement de l'immeuble et à déclarer distinctement sur une déclaration CA3 (cerfa n° 10963*28) en
« Autres opérations imposables » au plus tard le 31 décembre de la 2e
année suivant l'achèvement de l'immeuble
; concrètement, c'est l'intégralité du prix de revient du bien ou des travaux (sans marge, donc) qui
devra donner lieu à taxation à la TVA (y compris donc les éléments non soumis à TVA tels les assurances, frais
financiers ou taxes d'urbanisme). Il est toutefois à noter que, depuis 2015, plus aucune livraison à soi-même
n'est à déclarer dans le cas où l'immeuble serait revendu dans les 2 ans de son achèvement ou bien lorsque
l'immeuble est affecté par l'entreprise à son propre usage et que l'entreprise peut déduire l'intégralité de la TVA
y afférente (v. BOI-TVA-IMM-10-10-20, § 170 et s. pour les livraisons à soi-même d'immeubles neufs et §
230 et s. pour les livraisons à soi-même de travaux).
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