Professions immobilières - Fiscalité des opérations immobilières - 2e - 147

LES PRINCIPALES TAXES APPLICABLES AUX OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES
Sont ainsi exclues les plus-values constatées à l'occasion des cessions réalisées dans le cadre
d'une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux293
.
,
bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux, qui devront donc être imposées conformément
aux règles gouvernant ces activités294
Précisons ici qu'une jurisprudence dense existe en la matière s'agissant des cessions consenties à
prix minorés généralement par des structures de marchand de biens au profit de leurs associés295
.
À noter que les modalités spécifiques d'imposition sont applicables aux plus-values réalisées par
les non-résidents et ne feront pas l'objet de développements dédiés296
.
Seront ainsi successivement étudiés les modalités d'imposition de ces plus-values à l'impôt sur le
revenu et aux prélèvements sociaux (A) ainsi que les principaux mécanismes exonératoires d'impôt
sur la plus-value des particuliers applicables (B).
A. LES MODALITÉS D'IMPOSITION À L'IMPÔT SUR LE REVENU
ET AUX PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
L'attention du lecteur est attirée sur le fait que la présente section correspond à un extrait de
l'analyse, plus vaste, réalisée sous le B. du titre Ier
du chapitre 1er des présentes (supra, p. 16),
dont seuls les éléments afférents aux modalités d'imposition des plus-values des particuliers sont
ici repris. Tout en ayant conscience du phénomène de redite ainsi induit, il a toutefois été décidé,
par souci de clarté, de faire état de ce traitement ne se limitant pas à la fiscalité locative tant dans
le cadre de cette dernière que dans celui, plus large, des autres hypothèses pouvant relever du
présent titre (résidence principale ou secondaire, bien conservé dans le patrimoine privé et mis
à disposition ou occupé gracieusement, bien ayant cessé d'être proposé à la location, bien vacant
reçu d'une donation ou succession, etc.).
Les modalités d'imposition des cessions immobilières relevant des plus-values des particuliers
sont les suivantes :
- au titre de l'impôt sur le revenu : taxation à un taux forfaitaire de 19 % après application d'abattements
pour durée de détention297
, permettant une exonération après 22 années révolues ;
293 Sauf le cas où l'activité relève du statut des loueurs en meublé non professionnels, le lecteur est ici renvoyé
aux développements concernés sous le chapitre 1er
« La fiscalité locative ».
294 BOI-RFPI-PVI-10-20, § 40 et s.
295 Dans cette hypothèse la sanction consiste, d'une part, à réintégrer la quote-part de bénéfice éludée au
niveau de la structure et, d'autre part, à taxer entre les mains de l'acquéreur une libéralité d'égal montant sur
le fondement d'une rémunération occulte visée par l'article 111 c du CGI (en ce sens s'agissant d'un écart de
valeur de 25 % considéré comme significatif en présence de liens d'intérêts entre la société cédante et le
cessionnaire malgré une marge économique de l'ordre de 22 % en l'espèce : CE, 25 oct. 2023, n° 466532 ;
voir aussi s'agissant d'un écart de valeur de 14,1 % considéré comme significatif dans un contexte voisin : CE,
7 avr. 2023, n° 466247). Pour une illustration de ces conséquences en cas de cession à un prix minoré : CE,
25 oct. 2023, n° 466532 relatif à une société à l'activité de marchand de biens ayant cédé un bien à son associé
unique dont la valeur a été considérée comme étant sous-évaluée par l'administration fiscale et dont
l'écart a été réintégré aux résultats de la structure (rappel d'IS) puis taxé sous forme d'un avantage occulte
entre les mains de l'associé (impôt sur le revenu et cotisations sociales) sans que ces rectifications ne puissent
bénéficier du mécanisme de la « cascade » prévu par l'art. L77 du LPF (lequel aurait permis que le montant de
l'avantage taxé entre les mains de l'associé soit minoré du montant du rappel d'IS calculé au niveau de la structure,
mais qui ne peut bénéficier qu'aux sommes réputées distribuées à l'exclusion donc de celles constitutives
d'une libéralité et directement appréhendées par l'associé).
296 Règles spécifiques prévues par l'article 244 bis A du CGI, commenté au BOI-RFPI-PVINR. À noter néanmoins
que le Conseil d'État a admis que la condition de libre disposition du bien prévue par l'art. 150 U II 2° du
CGI pour le bénéfice de l'exonération partielle puisse être considérée comme remplie en cas de « locations
ponctuelles (du logement meublé) pendant la période en cause (...) pour autant que la mise du bien à la disposition
de tiers puisse être regardée, eu égard à sa durée, sa fréquence et aux autres conditions dans lesquelles
elle intervient, comme revêtant un caractère négligeable » (CE, 29 nov. 2023, n° 466283).
297 Modalités de computation détaillées au BOI-RFPI-PVI-20-20.
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