Professions immobilières - Fiscalité des opérations immobilières - 2e - 31

LA FISCALITÉ LOCATIVE
En ce qui concerne le régime social auquel soumettre les plus-values :
- les plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèveront
toujours des plus-values des particuliers57
et donc des prélèvements sociaux58
;
, peu important que
le loueur soit le cas échéant un loueur saisonnier soumis au titre de son activité soit à la SSI, soit
au régime général sur option59
- les plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels, quant à elles,
devront être soumises à la SSI pour leur fraction à court terme uniquement60
.
Bien que les modalités d'imposition des plus-values réalisées par le LMP puissent apparaître significativement
défavorables à raison de cette application de la SSI pour la fraction imposable au titre
du court terme, diverses organisations permettent toutefois d'y échapper :
- soit en n'inscrivant pas le bien à l'actif de l'activité de location meublée, la contrepartie étant
toutefois la perte de la déductibilité des frais d'acquisition ainsi que l'impossibilité de pouvoir
l'amortir et, plus largement, déduire toute charge ou dépense liée à la propriété ; mais cette solution
se révèle particulièrement pertinente dans le cadre d'une activité éligible au micro ;
- soit, dans une logique similaire, procéder à l'acquisition du bien via une SCI non soumise à l'impôt
sur les sociétés en vue de sa mise à disposition au profit des associés et/ou gérants, lesquels
auront alors la faculté de l'exploiter personnellement après avoir eux-mêmes acquis les meubles
nécessaires. Comme dans l'hypothèse précédente, aucun des frais liés à la propriété ne pourrait
ici être déduit et c'est pourquoi cette solution est surtout à privilégier dans le cadre d'une activité
éligible au micro ;
- soit encore, une autre voie envisageable consiste à recourir au démembrement de propriété, que
ce soit via le démembrement du bien lui-même (la nue-propriété aura vocation à être détenue à
l'IR afin de bénéficier du régime des plus-values des particuliers et l'usufruit à l'IS ou aux BIC afin
de bénéficier de l'amortissement) ou bien des titres de la société propriétaire avec une affectation
différentiée du résultat (de même, l'objectif est de permettre le régime des plus-values des
particuliers chez le titulaire de la nue-propriété tandis que le titulaire de l'usufruit aura vocation à
relever de l'IS ou des BIC). Dans un cas comme dans l'autre, la difficulté résidera dans la justification
du schéma pour un objectif autre que principalement fiscal, et une attention particulière devra
être portée à la valorisation de l'usufruit afin d'éviter tout risque de redressement sous l'angle
notamment d'une libéralité consentie par le titulaire du droit sous-évaluée au profit de l'autre ;
- une dernière possibilité, ayant actuellement le vent en poupe, réside dans le recours à la société
en commandite simple, laquelle permet intrinsèquement de distinguer deux catégories d'associés,
à savoir les commandités (à l'IR, tenus solidairement et indéfiniment aux dettes sociales) et les
commanditaires (à l'IS, dont la responsabilité est limitée au montant de leur apport). Outre le fait
que l'organisation de cette cohabitation suppose une véritable expertise en droit des sociétés, et
au-delà de l'écueil à éviter de l'abus de droit, un point significatif - bien que souvent passé sous
silence - du recours à cette forme sociale réside dans l'assujettissement obligatoire des associés
commandités à la SSI à raison du statut de commerçant que leur confère cette qualité (lequel
s'oppose par ailleurs à ce qu'un mineur ou un majeur protégé puisse être associé commandité).
Bien entendu, ces présentations ne sont que sommaires et limitées aux principales caractéristiques
de chacune de ces solutions et le recours à l'une plutôt qu'à l'autre ne peut se faire qu'à l'issue
d'une analyse circonstanciée des contraintes et objectifs propres à toute situation individuelle.
57 CGI, art. 150 U à 150 VH, sur renvoi du CGI, art. 51 septies, VII.
58 Les cotisations sociales, prévues par l'article L. 131-6 du CCH, ne s'appliquent en effet qu'aux revenus
d'activité indépendante à retenir pour le calcul de l'impôt sur le revenu : or, le régime des plus-values des
particuliers ne constitue pas des revenus d'activité retenus pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
59 Les plus-values privées ne constituent en effet pas des recettes au sens de l'article L. 311-3, 35° du CSS.
60 Le 1° du IV de l'article L. 131-6 du CSS prévoit en effet que seules les plus-values à long terme sont exclues
de la base de calcul des cotisations sociales (lesquelles, pour leur part, devront donc relever des prélèvements
sociaux).
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