Professions immobilières - Fiscalité des opérations immobilières - 2e - 84

Économie IR + PS (€)
48 215
Soit un effet fiscal total de 48 887 € pour 100 000 € de travaux
(48,22 %)
(1) MH : régime des monuments historiques.
Profil d'investisseur privilégié
Investisseurs imposés parmi les tranches les plus élevées du barème de l'IR
À la différence des déficits fonciers de droit commun, l'absence de limitation d'imputation sur
le revenu global à hauteur de 10 700 € permet à tout type d'investisseur de trouver un intérêt
dans ce régime, en contrepartie d'un effet fiscal moindre à raison de ces dépenses imputées sur
le revenu global (limité au seul IR, CEHR comprise le cas échéant). S'adressant de préférence
aux investisseurs imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l'IR (celles de 45 %
et 41 %), il est pertinent pour ceux-ci de répartir leur investissement sur plusieurs années
afin de n'impacter que ces tranches plutôt que de les « remonter » jusqu'aux tranches les plus
faibles (celles de 30 % et 14 %). Le cas échéant, les investisseurs disposant de revenus fonciers
importants auront plutôt intérêt à déclarer leur investissement sous le régime de droit commun
des déficits fonciers plutôt que celui des monuments historiques afin de tirer profit des reports
déficitaires sur leurs revenus fonciers futurs, ce qui permettra l'économie des prélèvements
sociaux sur ceux-ci. Point important : depuis l'instauration de la « flat tax » frappant les dividendes
et plus-values mobilières et la limitation de l'option annuelle pour la soumission globale
de ces derniers au barème de l'IR (permettant par ailleurs le bénéfice de la CSG récupérable),
avec application soit de l'abattement fixe de 40 % sur les dividendes, soit d'abattements pour
durée de détention (renforcés le cas échéant) sur les plus-values aux seuls titres acquis ou
souscrits antérieurement au 1er
janvier 2018, les contribuables percevant ce type de revenus
ont perdu un intérêt au recours à ce type d'investissement ; pour autant, ceux percevant des
revenus d'activité salariée ou non voient leur intérêt préservé, et d'autant plus fort que ces
revenus seraient lourdement taxés.
II. Les régimes de réduction d'impôt
Ces régimes fiscaux consistent à diminuer directement le montant final d'impôt dont est redevable
l'investisseur.
Si les réductions d'impôt Pinel et Denormandie sont concernées par le dispositif de plafonnement
des niches fiscales (CGI, art. 200-0 A), la réduction d'impôt Malraux en demeure exclue.
Seront successivement étudiées les réductions d'impôt Pinel optimisées au déficit foncier (A), la
réduction d'impôt Denormandie (B) et enfin la réduction d'impôt Malraux (C).
A. LA RÉDUCTION D'IMPÔT PINEL OPTIMISÉE AU DÉFICIT FONCIER
(CGI, ART. 199 NOVOVICIES ET ART. 31)
1. Les dépenses de travaux concernées et leur traitement
Comme évoqué en introduction, la réduction Pinel appliquée aux constructions neuves ne sera
pas ici étudiée compte tenu, d'une part, de l'absence de difficulté particulière dans ses modalités
d'application et, d'autre part, de l'impossibilité, dans cette hypothèse, de l'optimiser en la couplant
avec le régime de droit commun des déficits fonciers.
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LA FISCALITÉ DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES
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