Droit en Poche - Rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations immobilières - 1re - 7

FICHE 1
les dispositifs préventifs
de la dégradation définitive
Le nouveau régime de l'emprunt collectif
pour les travaux conservatoires
Le régime de l'emprunt en copropriété après la loi du
22 mars 2012
La question de l'emprunt bancaire par le syndicat de copropriété est un
sujet primordial qui a pourtant été ignoré par la loi du 10 juillet 1965.
Quant à la jurisprudence, estimant que le syndicat des copropriétaires
ne détient pas de patrimoine propre, l'emprunt bancaire étant collectif,
elle retenait que l'emprunt collectif était soumis à l'accord unanime des
copropriétaires. Certains établissements bancaires ont alors proposé une
nouvelle catégorie d'emprunts, les emprunts dits « semi-collectifs », qui
s'apparentaient bien plus à une addition des prêts individuels souscrits par
les copropriétaires intéressés qu'à un véritable emprunt semi-collectif au
régime juridique propre.
Or, le vieillissement global des copropriétés et les nouvelles normes et exigences,
notamment énergétiques, pouvant nécessiter l'engagement de travaux
financièrement lourds et la recherche de solutions de financement, ils
ont conduit le législateur à se saisir de ce sujet. Ainsi, la loi n° 2012-387 du
22 mars 2012, dite « loi Warsmann », a réglementé le recours à l'emprunt
collectif en matière de copropriété par les nouveaux articles 26-4 à 26-8 de
la loi de 1965. Le dispositif légal, complété par le décret n° 2013-2015 du
11 mars 2013, permet au syndicat des copropriétaires de souscrire, en son
nom et pour son compte ou uniquement celui de certains copropriétaires,
un emprunt adopté en assemblée générale pour le financement :
- de certains travaux :
* sur les parties communes,
* d'intérêt collectif sur parties privatives,
* d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur
comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation
extérieurs,
* de pose ou de remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage
sur les émetteurs de chaleur ou de froid,
* d'équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid,
* de mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergie
consommées ;
- d'actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat ;
- du préfinancement de subventions publiques.
Quant à la majorité requise, il fallait distinguer :
- l'emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour son propre
compte : dans ce cas, l'ensemble des copropriétaires souhaitant financer
les travaux par un emprunt collectif, la décision nécessite l'unanimité
des voix des copropriétaires - ce qui en pratique était rarement
le cas. Toutefois, l'unanimité n'était pas requise pour l'adoption du
préfinancement de subventions publiques devant servir à la réalisation
de travaux votés portant sur des parties communes ou constituant
des travaux d'intérêts collectifs sur des parties privatives. Dans
ce cas, la majorité requise est la même que celle nécessitée par les
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