Revue - Bulletin Joly Sociétés n° 6-2015 - Article n° 113q4 - 11

actualité du registre du commerce et des sociétés (janv. 2014 - avr. 2015)

d'une copropriété. Cependant, cette société ne s'était pas
immatriculée avant le 1er novembre 2002.
En 2009, le syndicat des copropriétaires a assigné les associés de la SCI en paiement des charges de la copropriété.
Dans un arrêt en date du 4  mai 2011, la cour d'appel de
Paris a fait droit à cette requête au motif que la SCI ayant,
du fait de son défaut d'immatriculation avant le 1er novembre
2002, perdu sa personnalité morale, ses associés étaient devenus des associés d'une société en participation régie par les
articles 1871 et suivants du Code civil 17. L'immatriculation
par les mêmes associés d'une société au RCS du Luxembourg
a entraîné, selon la cour, la création d'une personne morale
nouvelle. Ainsi, ces derniers ne pouvaient utilement invoquer
l'article  1844-3 du Code civil, selon lequel la transformation régulière d'une société en une société d'une autre forme
n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle.
Les juges d'appel ont alors condamné les associés de la SCI
au paiement des charges au prorata de leurs participations
respectives dans ladite société.
Saisie du pourvoi formé contre cet arrêt, la chambre commerciale de la Cour de cassation l'a confirmé. Le défaut d'immatriculation de la SCI avant le 1er novembre 2002 entraîne
donc automatiquement la perte de sa personnalité morale
et aucune formalité postérieure ne peut la « ressusciter ». La
société créée et immatriculée au Luxembourg ne peut par
conséquent se prévaloir de la continuité de la personnalité
morale de la SCI créée avant le 1er juillet 1978 qui, du fait de
l'absence d'immatriculation, a cessé d'exister.
La société immatriculée au Luxembourg, quoiqu'ayant les
mêmes associés que la SCI disparue, ne peut davantage prétendre être propriétaire des immeubles jadis compris dans le
patrimoine de cette dernière. Pour qu'il en soit ainsi, il aurait
fallu que les associés lui fassent apport desdits immeubles ou
qu'elle en fasse l'acquisition. Faute d'accomplissement de
l'une ou l'autre de ces formalités, les associés restaient propriétaires desdits immeubles et c'est donc en toute logique qu'ils
ont été condamnés au paiement des charges de copropriété au
prorata de leur participation dans la SCI devenue société en
participation, du fait de l'absence d'immatriculation.
Un transfert international de siège ne modifie donc pas le sort
d'une société civile créée avant le 1er  juillet 1978 mais non
immatriculée avant le 1er novembre 2002.
Une circulaire du ministre de la Justice en date du
26 décembre 2002 précise cependant que ces sociétés civiles
qui n'ont pas accompli les formalités d'immatriculation avant
le 1er novembre 2002 peuvent solliciter l'accomplissement de
ladite formalité auprès des greffes compétents. Il appartient
donc aux greffiers de procéder à leur immatriculation, et ce,
quelle que soit la date du dépôt de la demande. La procédure
applicable est, dans ce cas, celle prévue en matière de constitution de sociétés nouvelles 18.
17 Sur la controverse doctrinale sur la transformation en société de participation et
les conséquences, v. J.-M. Bahans, « Sociétés civiles, Constitution » : JCl. Sociétés
Traité, fasc. n° 48-20, nos 115 et s.
18 Circ. min. Justice n° CIV 2002-12 D1/26-12-2002, 26 déc. 2002.

Bulletin

Joly

Sociétés

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Juin

2015

Dans cette situation, il y a un double transfert de propriété.
D'abord de la société civile non immatriculée aux associés,
puis des associés à la société nouvelle. Il faudra alors procéder
à l'enregistrement et à la publicité foncière comme dans tout
acte constatant une mutation de droit réel immobilier entre
vifs. Les modalités de ces formalités ont été précisées par une
instruction fiscale en date du 10 mai 2004 19.
J.-M. B. et A. S.

L'inscription au rCS lors de la délivrance
du congé conditionne le bénéfice du régime
des baux commerciaux
C'est essentiellement lors du renouvellement du bail ou de
la délivrance du congé que la protection du commerçant, à
travers le régime des baux commerciaux, est impérative afin
d'éviter à ce dernier une perte de sa clientèle qu'il a parfois
mis du temps et eu du mal à développer.
Cependant, pour la Cour de cassation, cette protection n'est
due qu'au commerçant qui est régulièrement immatriculé au
RCS au moment de la délivrance du congé (Cass. 3e civ.,
22 janv. 2014, n° 12-26179). Dans cette affaire, un bailleur
avait donné congé à une société à laquelle il avait concédé
des locations saisonnières. Estimant qu'elle pouvait prétendre
au bénéfice du régime des baux commerciaux, cette dernière
a alors assigné le bailleur afin de bénéficier de ce statut protecteur.
Par un arrêt en date du 27  juin 2012, la cour d'appel de
Rennes a accueilli la demande de la société en se fondant
essentiellement sur le fait que, même si cette dernière n'était
pas immatriculée au RCS au moment de la délivrance du
congé, elle a procédé à son immatriculation en cours d'instance, confirmant ainsi la décision rendue en première instance.
Mais cette argumentation n'a pas emporté l'adhésion de la
Cour de cassation qui, conformément à sa jurisprudence
traditionnelle, conditionne l'application du régime des
baux commerciaux à l'immatriculation du preneur au RCS
au moment de la délivrance du congé 20. La même condition doit, selon la haute juridiction, être remplie lors de la
demande de renouvellement du bail si le demandeur veut
bénéficier du régime des baux commerciaux 21.
L'immatriculation au RCS au moment de la délivrance du
congé est donc une condition sine qua  non du bénéfice du
régime des baux commerciaux. En ne l'étant pas au 2  avril
2008, date à laquelle le bailleur lui a délivré congé, le preneur
ne pouvait prétendre à l'application des articles L. 145-1 et
suivants du Code de commerce. Une inscription postérieure
est sans effet et c'est d'ailleurs en vain que la société s'est fait
immatriculer en cours de procédure.
19 Instr. 10 D-2-04 n° 80,10 mai 2004.
20 Cass. 3e civ., 4 nov. 1998, n° 97-12247 : RJDA 1998, n° 1331 - Cass. 3e civ.,
27 mars 2002, n° 00-21685 : RJDA 2002, n° 604 ; JCP G 2002, IV, 1823 - Cass.
3e civ., 10 juill. 2002, n° 00-20909  : Bull. civ., III, n° 160.
21 Cass. 3e civ., 25 oct. 1983, n° 81-14926 : JCP G 1984, IV, p. 2 - CA Paris
16e ch. B, 28 juin 2002 : Rev. loyers 2002, p. 591.

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