Droit et Société - Volume 37 - Vivre en copropriété - 122

Les intendantes de vieux immeubles
Prendre en charge, gérer et accorder
noyau ? C'est tout simplement le point de croisement de quatre immeubles en
étoile, unis par une citerne, des ascenseurs et des ponts aériens qui permettent
les circulations entre les personnes. Enfin, l'immeuble forme le troisième niveau,
celui qui nous occupera dans les pages qui suivent.
Pris en défaut par cette architecture complexe, l'Institut du logement n'a
jamais pu se désengager de l'entretien des citernes d'eau et des espaces communs.
Aussi, une loi de 2001 le contraint à mener une opération de réhabilitation
intégrale des immeubles. Depuis peu, cette réhabilitation est « judiciarisée
» : plusieurs procès ont rappelé l'Institut du logement à ses obligations, le
contraignant à indemniser le syndicat de copropriétaires et à établir un programme
de rénovation. Remarquons qu'il n'existe aucune politique de soutien
aux copropriétés, à l'exception des prêts pour travaux proposés par la banque
de la Ville à des taux d'intérêt qui restent élevés.
Le cadre juridique
La loi n° 13 512 dite « de copropriété » (de propiedad horizontal), adoptée
en 1948, habilite la division des immeubles en plusieurs lots et régule la gestion
des immeubles en copropriété à travers la création de deux organes : le gestionnaire
(syndic) et l'assemblée générale, chargés de décider et d'exécuter les décisions
au nom de l'ensemble des copropriétaires (le syndicat des copropriétaires).
Comme en France, la loi fait coexister deux groupes qui ne se recoupent
que partiellement : une collectivité de propriétaires et une communauté de résidents
6. Les premiers ont droit de participation et de vote aux assemblées générales
tandis que les occupants et résidents en sont exclus. La loi n° 13 512 est
restée en vigueur pendant près de cinquante ans et ce n'est que récemment que
quelques innovations y ont été introduites. En 2015, la copropriété entre dans le
Code civil et commercial fraîchement modifié. Le « consorcio » (syndicat des
copropriétaires) est désormais reconnu comme une personne juridique qui peut
acquérir des biens et faire faillite. Une autre modification importante concerne
les organes de gestion. À l'assemblée générale et au syndic, s'ajoute un conseil
de copropriétaires dont l'existence est facultative. Désormais, l'assemblée peut
déléguer au conseil la prise de décision définitive. Le conseil peut également
exercer un contrôle sur le syndic. Il peut convoquer l'assemblée si celui-ci ne
respecte pas ses obligations (il fallait, auparavant, la majorité des copropriétaires
pour le faire). Le conseil sert ainsi d'intermédiaire efficace entre le syndic
et les copropriétaires. Enfin, le nouveau Code a voulu pallier la principale difficulté
de la plupart des copropriétés : l'atteinte du quorum et de la majorité pour,
respectivement, siéger et prendre des décisions en assemblée générale. Avec la
nouvelle législation, c'est le principe de majorité absolue des présents qui
prime, accompagné d'une notification impérative aux absents.
(...)
6. Pour une analyse du droit français à la lumière des droits étrangers, cf. chapitre II de ce volume.
Recherches
et travaux, vol. 37/2023
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