Droit et Société - Volume 37 - Vivre en copropriété - 46

La copropriété en transition
ne suscitent pas un contentieux abondant, nettement moins en tout cas que les
« copropriétés divises 10 ».
Une différence importante existe en revanche entre les droits français et anglais,
qui reflète une différence plus profonde au regard de la notion de propriété.
Le droit anglais de la copropriété repose sur la Law Property Act de 1925,
dont l'article premier prévoit que « la propriété franche (freehold) et le bail
(leasehold) sont les seuls régimes légaux de propriété immobilière » (legal estate
in land). Cohabitent ainsi deux régimes de copropriété : « celui dans lequel
la propriété franche de l'immeuble appartient à un unique propriétaire, un particulier
ou une société, et celui dans lequel les appartements individuels sont détenus
sous forme de baux individuels. Souvent ces deux régimes sont mélangés
: l'immeuble est détenu en freehold et les appartements en leasehold 11 ».
Ce système est évidemment différent du choix opéré en droit français. Il présente
l'intérêt majeur de mettre en lumière les atteintes à l'exclusivisme de la
propriété admises même dans les droits de tradition civiliste 12. Le droit français
de la copropriété y réserve d'ailleurs une place, en admettant des formes originales
de droit réel de jouissance exclusive sur des parties communes 13.
Une solution alternative plus radicale existe cependant, celle de la division
en volumes. Création de la pratique notariale française, elle a permis d'utiliser
l'espace disponible en dessous, ou au-dessus de certaines parcelles du domaine
public de l'État ou de collectivités publiques, par exemple voiries ou voies ferrées,
ce que le statut de la copropriété rendait impossible. Pour y parvenir, le
droit de propriété est défini en trois dimensions, par la création d'un volume, au
moyen de cotes géométriques. C'est ainsi qu'au sein d'un même immeuble,
chaque propriétaire dispose d'un droit exclusif sur un volume identifié, fondé
sur le droit de superficie, sans qu'il soit nécessaire de créer des parties communes
14. Cela n'est possible qu'à la condition d'admettre l'existence et
l'efficacité du droit de superficie, ce qui a par exemple posé problème en Belgique
15. Cette technique pousse à l'extrême l'idée d'une propriété divise de
10. Gaële GIDROL-MISTRAL, « Les copropriétés résidentielles dans le code civil du Québec : diviser
pour mieux régner ? », dans Actualité juridique du droit immobilier, 2020, n° 2, p. 87.
11. Sarah BLANDY, « Les difficultés pratiques du droit anglais dans la rénovation énergétique »,
dans Actualité juridique du droit immobilier, 2020, n° 2, p. 100.
12. Sur cette question, voir plus généralement, Yaëll EMERICH, « Regard civiliste sur le droit des
biens de la common law : pour une conception transsystémique de la propriété », dans Revue
générale de droit, vol. 38, n° 2, 2008, p. 339.
13. Sur cette question, voir récemment Nadège REBOUL-MAUPIN, « Le droit spécial des biens à
l'épreuve du droit réel de jouissance spéciale : droit réel de jouissance spéciale et copropriété
», dans Recueil Dalloz 2020, p. 1689.
14. Le volume serait lui-même un immeuble par nature, car « identifié par des coordonnées géodésiques,
donc immuables, fixes, perpétuelles » (103e Congrès des notaires, dans Division de
l'immeuble 2007, n° 2298). Voir déjà en ce sens, René SAVATIER, « La propriété des volumes
dans l'espace et la technique juridique des grands ensembles immobiliers », dans Recueil Dalloz
1976, Chron., p. 105.
15. Art. 4 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, qui limitait sa durée à 50 ans. Voir
cependant, Nouveau code civil belge, art. 3.180 : « Nonobstant toute clause contraire, la durée
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