Droit et Société - Volume 37 - Vivre en copropriété - 51

Gaël CHANTEPIE
conseil d'administration, dont les membres sont nommés par le syndicat des
copropriétaires en assemblée générale. Le conseil d'administration est responsable
de la gestion courante de l'immeuble, même s'il peut la confier à un gérant
choisi, ou non, parmi les copropriétaires 35. On retrouve appliquée à la copropriété
la distinction entre pouvoir législatif, exercé par l'assemblée des copropriétaires,
et pouvoir exécutif, exercé par le conseil d'administration. Cette
idée d'un conseil d'administration avait été reprise récemment dans l'avantprojet
de réforme publié par le Grecco, lequel proposait de le mettre en place en
le munissant de pouvoirs élargis dans les « grandes copropriétés » (plus de
100 lots à usage d'habitation ou copropriétés ne comportant aucun lot à usage
d'habitation, sous réserve, pour celles comportant moins de 20 lots, d'une décision
d'assemblée générale contraire). Cette solution n'a toutefois pas été retenue
par le gouvernement français à l'occasion de l'ordonnance du 30 octobre
2019.
Les difficultés de gestion de l'immeuble en copropriété se traduisent également
lors de la prise de décision collective, qui concentre de nombreuses critiques
en droit français. Il faut admettre que le système français est particulièrement
rigide, puisqu'aucune dérogation aux règles de prise de décision en assemblée
générale n'est possible, même par accord unanime des copropriétaires.
Cela conduit paradoxalement le législateur à un mouvement d'abaissement des
majorités pour favoriser l'adoption de dépenses de travaux, mouvement constaté
aussi bien en droit français qu'en droit italien ou belge. S'il n'a jamais été
aussi simple d'adopter des décisions, et donc de réaliser des travaux au sein
d'une copropriété 36, le risque subsiste que cela contribue à accroître les difficultés
financières de certains copropriétaires et les impayés. Au fond, d'ailleurs,
il n'est pas certain que le mouvement d'abaissement des majorités, poursuivi
par l'ordonnance du 30 octobre 2019, permette d'améliorer la démocratie dans
la gestion de l'immeuble. Si des majorités accessibles favorisent la prise de décision,
elles ne répondent en rien au défi de la participation des copropriétaires
à la gestion de leur bien commun.
1.2.2. Les occupants de l'immeuble
La copropriété des immeubles bâtis fait coexister deux groupes qui ne se recoupent
que partiellement : une collectivité de propriétaires et une autre, constituée
des occupants et résidents, manifestation d'un système de voisinage situé
en deçà du système de propriété et de décision (François, infra, chapitre VI)
En droit français, la participation aux assemblées générales est réservée aux
copropriétaires. Prérogative inséparable du droit de propriété, elle est déterminée
exclusivement par les dispositions légales et réglementaires, à l'exclusion
35. C.c.Q., art. 1085.
36. Voir sur ce point, le dossier « Transition énergétique en copropriété », dans Actualité juridique
du droit immobilier, 2020, p. 83.
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Recherches et travaux, vol. 37/2023

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