Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 148

Droit du commerce et des affaires

(comme c'est d'ailleurs en général le cas pour les baux à régimes spéciaux),
à l'inverse du Code civil réputé plutôt accorder ses faveurs au bailleur.
Au demeurant, au plan commercial, il n'est pas totalement choquant que des textes
favorisent ceux qui exploitent des biens au détriment de ceux qui se contentent d'en
faire un objet de placement ou de spéculation.
Le législateur considère que le locataire est dans une situation de faiblesse par
rapport au bailleur. Il faut toutefois avoir conscience que le bailleur est souvent un
simple particulier alors que le preneur à bail est un commerçant et qu'aujourd'hui,
en raison d'une pléthore de locaux disponibles dans certains secteurs ou lieux, les
éventuels preneurs sont parfois déjà en position de force dans la négociation des
baux commerciaux. Il est d'ailleurs de plus en plus fréquent que le contrat soit
rédigé par le futur locataire et non par le propriétaire comme c'était toujours le cas
autrefois. C'est probablement l'une des raisons pour lesquelles la jurisprudence, en
matière de baux commerciaux, en réaction, a tendance à interpréter les dispositions
textuelles dans le sens des intérêts des propriétaires immobiliers.

Les textes sont tellement favorables au preneur que l'on parle
fréquemment, à propos du "droit au bail" commercial, de "propriété
commerciale" (cf. infra nº 315), comme s'il s'agissait d'un véritable droit
réel, alors que le locataire n'est évidemment titulaire que d'un droit
personnel.
Comme il va pouvoir assez aisément se maintenir longtemps dans les lieux, on
considère qu'il bénéficie presque d'un quasi-démembrement de propriété, à l'image
de ce que l'on pouvait rencontrer dans l'Ancien Droit, avec la distinction entre le
"domaine utile" et le "domaine éminent".

303. L'article L. 145-15 du Code de commerce prévoit que certaines des
dispositions relatives aux baux commerciaux sont d'ordre public
(essentiellement celles qui se rapportent aux principaux avantages
accordés au locataire ; cf., toutefois, infra nº 321). Si des stipulations
allaient à l'encontre de ces dispositions, elles seraient réputées non écrites.
Le statut des baux commerciaux peut être applicable, même si les parties ont tenté de
donner une autre qualification au contrat, dès lors qu'il s'agit d'un « local stable et
permanent, disposant d'une clientèle personnelle et régulière et jouissant d'une
autonomie de gestion » (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, nº 01-16.672).

Le contrat de bail commercial est un contrat nommé mais consensuel
(un bail verbal est théoriquement autorisé ; on en rencontrera dans
l'hypothèse où le commerçant occupant revendique le bénéfice du bail
commercial, alors qu'il est occupant sans titre ou à un autre titre apparent).
Mais le législateur oublie parfois les principes. Depuis la loi nº 2010-788 du 12 juillet
2010 (C. envir., art. L. 125-9), le contrat doit néanmoins « comporter » une « annexe
environnementale » si la surface des locaux est supérieure à 2000 m² et, pour
l'information du locataire, depuis la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014, le contrat doit
également « comporter » un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances liés
au bail (C. com., art. L. 145-40-2).

Il s'agit le plus souvent d'un acte mixte (cf. infra nº 337 s.), puisque le
locataire est en général un commerçant et le propriétaire (personne
physique ou société civile immobilière) un civil.

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