Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 157

Le régime juridique du commerce

317. Il existe toutefois des cas où, par exception, le bailleur peut refuser
le renouvellement sans devoir verser une indemnité.
Il se peut tout d'abord que le locataire ne remplisse pas ou ne remplisse
plus les conditions nécessaires au renouvellement. Il peut s'agir des
exigences générales, imposées par les textes, pour bénéficier du droit au
bail commercial : être un commerçant, propriétaire d'un fonds de
commerce, immatriculé au RCS (v. Cass. 3e civ., 7 nov. 2001, nº 00-12.453,
préc. ; le locataire ne peut obtenir le renouvellement de son bail s'il n'est
plus immatriculé, même si l'absence d'immatriculation est due à une faute
du greffe : Cass. 3e civ., 12 juill. 2000, nº 99-10.455 ; il ne peut non plus en
bénéficier si le type de commerce mentionné à l'occasion de son
immatriculation ne correspond pas à celui de son activité effective :
Cass. 3e civ., 18 janv. 2011, nº 09-71.910 ; en revanche, en cas de fonds
appartenant à une indivision post-communautaire, l'immatriculation du seul
exploitant peut suffire : Cass. 3e civ., 1er juin 2011, nº 10-18.855). Mais surtout,
pour avoir le bénéfice du droit à indemnité d'éviction, le preneur doit avoir
exploité le fonds pendant les trois dernières années (art. L. 145-8,
alinéa 2 ; c'est l'exploitant que le texte protège, non un spéculateur
immobilier).
Le second motif de refus légitime sans indemnité, c'est la faute du
locataire : le locataire qui n'a pas rempli convenablement ses obligations
conventionnelles ne pourra pas profiter de la faveur du législateur.
Le texte (art. L. 145-17, I, 1º) exige « un motif grave et légitime » (mais il doit s'agir du
locataire en place ; le bailleur ne peut invoquer une faute du précédent locataire,
même si le bail a été cédé en cours d'exécution : Cass. 3e civ., 4 oct. 2000,
nº 99-12.722 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2010, nº 09-13.754 ; toutefois, à propos des
dégradations commises par les locataires antérieurs, v. Cass. 3e civ., 9 juill. 2003,
nº 02-11.794).
Il pourra s'agir du non-paiement des loyers (ou, plus probablement, d'une absence de
paiement juste à la fin du bail, car si le locataire a commencé très tôt à ne pas payer
ses loyers, il est probable que le bailleur aura demandé et obtenu depuis longtemps la
résiliation du bail), ou de paiements des loyers réalisés systématiquement en retard,
d'un défaut d'assurance, d'injures proférées à l'encontre du propriétaire, d'une
réalisation de travaux non autorisés, d'une détérioration grave des locaux, d'une
déspécialisation n'ayant pas respecté les conditions imposées par les textes... donc,
surtout, de circonstances que le loueur est amené à découvrir lorsque, en fin de bail, il
fait procéder à un état des lieux.

Toutefois, si le manquement reproché au locataire consiste en une
inexécution de ses obligations ou en une inexploitation injustifiée du fonds
« l'infraction commise par le preneur ne [pourra] être invoquée que si elle
s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure du
bailleur d'avoir à la faire cesser » (C. com., art. L. 145-17, I, 1º ; sur le
régime différent en cas de demande de résiliation pour inexploitation
formulée en cours de bail, cf. supra nº 305).
En réalité, dans bien des cas, le preneur ne pourra pas, en si peu de temps, faire
cesser le manquement et encore moins réparer le préjudice subi. Le préavis sert

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