Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 161

Le bail

Bail et avant-contrat95. La conclusion du bail résulte parfois d'un processus d'échange
des consentements par étapes. Elle peut à ce titre être précédée de contrats préparatoires.
Lorsque le propriétaire s'engage par le biais d'un pacte de préférence, il s'oblige à
proposer prioritairement la location du bien au bénéficiaire de l'avant-contrat. Si la conclusion du pacte de préférence comme contrat préparatoire n'est pas exclue, elle ne
présente pas un grand intérêt. En pratique, les parties recourent plus volontiers à la
promesse de bail.
Au même titre que la vente, la promesse synallagmatique de bail vaut bail dès lors que les
parties s'entendent sur la chose et sur le prix96. La conclusion d'une promesse synallagmatique suppose la volonté des parties de subordonner l'effectivité du bail à la réalisation
d'une condition suspensive ou à la réitération de leur consentement par acte authentique.
Dans cette dernière hypothèse, les cocontractants doivent clairement indiquer dans la
promesse qu'elles ont entendu faire de la réalisation un élément constitutif du contrat,
auquel cas, le bail sera réputé conclu.
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B. Les conditions de forme
275 L'écrit comme mode de preuve du bail. En tant que contrat consensuel, l'écrit ne
constitue pas une condition de validité du bail. Le contrat n'est pas entaché de nullité si les
parties s'accordent verbalement sur le contenu et la fixation du prix. L'article 1714 du Code
civil indique que l'on peut « louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les
biens ruraux, par application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ». En
pratique, les parties prendront toujours soin de rédiger un contrat afin de se ménager la
preuve de l'existence et du contenu de leur accord de volonté.

276 L'écrit comme mode d'information du locataire. La loi du 6 juillet 1989 refondue par la
loi ALUR nº 2014-366 du 24 mars 2014 impose la rédaction d'un contrat de bail d'habitation
respectant les caractéristiques d'un contrat type. L'article 3 de la loi relative aux baux
d'habitation étend la liste des mentions devant figurer dans le contrat. Sont intégrés notamment, le nom ou la dénomination du locataire, le loyer de référence, le loyer de référence
majoré dans les zones tendues, le montant et la date de versement du dernier loyer
acquitté par le précédent locataire s'il a quitté l'immeuble depuis moins de dix-huit mois,

2º L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités
que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois
pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;
3º L'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social
de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d'un établissement
recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement.
IV. - Les personnes morales déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du Code pénal,
des infractions définies au présent article encourent, outre l'amende suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du Code
pénal, les peines prévues par les 2º, 4º, 8º et 9º de l'article 131-39 du même code. La confiscation mentionnée au 8º de
l'article 131-39 du même code porte sur le fonds de commerce ou l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant
servi à commettre l'infraction.
V. - Lorsque les poursuites sont engagées à l'encontre d'exploitants de fonds de commerce aux fins d'hébergement, il est fait
application des dispositions de l'article L. 651-10 du présent code ».
95. V. supra, nº 43 et s.
96. Cass. 3e civ., 28 mai 1997, Bull. civ. III, nº 116.

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