DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX n'informe pas son cocontractant de l'existence d'une promesse unilatérale conclue antérieurement et ayant le même objet. En matière de vente immobilière, cette difficulté peut être résolue par l'inscription systématique des promesses unilatérales au fichier immobilier grâce au mécanisme de la prénotation162. B. La promesse unilatérale d'achat Définition. La promesse unilatérale d'achat est la convention par laquelle le promettant s'engage au profit du bénéficiaire, à acheter un bien à des conditions déterminées dans l'hypothèse où celui-ci se déciderait à vendre. En tant que contrat de promesse, elle est régie par l'article 1124 nouveau du Code civil (1). En outre, la promesse unilatérale d'achat emprunte en grande partie le régime de la promesse unilatérale de vente (2). 84 1. Les conditions de validité de la promesse unilatérale d'achat 85 La formation de la promesse unilatérale d'achat. Les conditions de validité et le régime juridique de la promesse unilatérale d'achat sont très similaires à la promesse unilatérale de vente. Le consentement et la capacité des parties sont requis dans les mêmes termes que pour la promesse unilatérale de vente. Le promettant doit avoir la capacité de conclure la vente dans la mesure où il sera obligé d'acquérir le bien si le bénéficiaire lève l'option. Les conditions du contrat doivent également être déterminées au stade de la formation de l'avant-contrat. L'aliénation du bien par le propriétaire bénéficiaire au profit d'un tiers manifeste sa volonté implicite de ne pas lever l'option. Concernant le formalisme requis, le législateur n'impose pas le respect des formalités d'enregistrement de l'article 1589-2 du Code civil en cas de promesse d'achat portant sur un bien immobilier. 2. Les prohibitions 86 Les prohibitions en matière immobilière. L'article 1589-1 du Code civil prohibe tout versement de sommes d'argent de la part du promettant lorsque la promesse unilatérale d'achat porte l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier. Le texte sanctionne de nullité de plein droit toute convention conclue à ce titre, quelles qu'en soient la cause et la forme. Cette disposition n'institue pas une prohibition de principe du recours à la promesse unilatérale d'achat, elle interdit seulement le versement de sommes d'argent. Elle permet d'éviter que le bénéficiaire-vendeur ne sollicite le paiement de sommes d'argent tout en spéculant sur la vente de son bien par la mise en concurrence de plusieurs candidats acquéreurs. 162. V. supra, nº 74. 52