Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière - 161

La réalisation de la vente

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1°/ Obligations du vendeur

Le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue et de garantir celle-ci.
− La délivrance de l'immeuble : le vendeur est tenu de délivrer le bien vendu, avec tous ses
accessoires (meubles par incorporation, par destination, servitudes et certains contrats -baux
et assurances-). La délivrance se matérialise par la remise des clefs à l'acquéreur si le bien est
bâti et vendu « libre » (soit non loué). Si le bien bâti est loué, le vendeur remet à l'acquéreur
les contrats de location et les documents qui leurs sont liés. Si la vente concerne un terrain, la
remise du titre de propriété vaut délivrance.
Hors le cas particulier de la cession d'un lot de copropriété, le vendeur doit délivrer la
contenance prévue au contrat lorsque la vente a été convenue «à tant la mesure» (pour un prix
fixé au mètre carré). Si la surface de l'immeuble s'avère inférieure à celle indiquée dans l'acte,
l'acquéreur peut contraindre le vendeur à délivrer l'exacte contenance prévue ou à souffrir une
diminution proportionnelle du prix de vente. Si la surface s'avère supérieure à celle prévue,
l'acquéreur dispose d'une option. Soit il paie le supplément de prix si la différence est d'au
moins 1/20°. Soit il demande la résiliation de la vente.
Lorsque la vente aura été convenue pour un prix global, vendeur comme acquéreur peuvent
agir en cas de différence de surface réelle de plus d'1/20° en regard de celle stipulée.
Une clause de non garantie de contenance peut efficacement être prévue au profit d'un vendeur non professionnel, hors cession d'un lot de copropriété.
− Les garanties dues par le vendeur : Le vendeur est tout d'abord tenu de garantir son acquéreur contre l'éviction de son fait personnel, en raison d'un trouve de droit ou de fait. Il est
également tenu du fait des tiers qui revendiqueraient un droit de nature à troubler ceux acquis
par l'acheteur. Une clause de non-garantie d'éviction du fait des tiers peut être prévue au profit
du vendeur de bonne foi.
Le vendeur est ensuite tenu de garantir son acquéreur contre les vices cachés de l'immeuble
vendu. Afin que cette garantie puisse être invoquée, l'acquéreur doit établir l'existence d'un
vice rédhibitoire (qui rend l'immeuble impropre à sa destination ou qui en diminue tellement
l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s'il l'avait
connu), d'un vice caché (non apparent au jour de la vente), antérieur à la vente et agir dans les
deux ans de la découverte du vice. Une clause de non garantie des vices cachés peut être prévue
au contrat. Elle ne pourra toutefois être invoquée lorsque le vendeur :
− était de mauvaise foi au jour de la vente (connaissait l'existence du vice),
− n'a pas respecté une obligation particulière d'information (plomb, amiante, état parasitaire,
état de l'installation intérieure d'électricité, état de l'installation intérieure de gaz, contrôle de
l'état de l'installation d'assainissement non collectif ),
− a cédé un immeuble achevé depuis moins de dix ans dès lors que le vice invoqué est un
vice de construction.
2°/ Obligations de l'acquéreur

L'acquéreur doit prendre délivrance de l'immeuble vendu et payer le prix tel que stipulé au
contrat ainsi que ses accessoires, comme nous l'avons précédemment indiqué.

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