Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière - 175

La réalisation de la location

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En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface
habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre
en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans
le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois
mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant,
la diminution du loyer.
* Conséquence d'une erreur sur la surface habitable :
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle
exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une
diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à
défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans les quatre mois de cette demande, afin de déterminer,
le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date
de signature du bail. Toutefois, lorsque la demande en diminution du loyer par le locataire
intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer prend
effet à la date de la demande.
Les parties à l'acte sont libres de compléter les mentions obligatoires du bail sous réserve de ne
pas y insérer des clauses réputées non écrites (cf. article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Parmi ces
clauses figurent, depuis la loi ALUR, celles instaurant une pénalité en cas d'infraction aux clauses
du bail, celles qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie sauf absence
d'accord permettant la réalisation d'un état contradictoire, celles qui interdisent au locataire de
demander une indemnité au bailleur lorsqu'il réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours
ainsi que celles qui imposent au locataire de souscrire un contrat pour la location d'équipements.
* Contraintes relatives au loyer :
Le principe d'encadrement des loyers introduit par la loi ALUR en vigueur dans les zones
dites « tendues » (déterminées par décret du 30 juillet 2014), marquées par un déséquilibre
important entre l'offre et la demande, devrait limiter la liberté de fixation des loyers. Pour ce
faire, le représentant de l'Etat dans le département devra fixer, chaque année, par arrêté un loyer
de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, définis par référence
à un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique, suivant les indications données par l'observatoire local des loyers.
Ainsi, lors de la mise en location, le loyer sera fixé librement entre les parties dans la limite
du loyer de référence majoré.
En cours de bail, le loyer pourra toujours être révisé annuellement suivant l'évolution de
l'indice de référence des loyers.
Lors du renouvellement du bail, le bailleur pourra engager une action en réévaluation de
loyer si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer proposé par le bailleur devra être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire pourra engager une
action en diminution de loyer si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré.
Hors des zones dites « tendues », la fixation du loyer reste libre.
Un décret du 29 juillet 2015 encadre les loyers dans des zones géographiques déterminées
par le ministère de l'Économie.
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