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I - Principales cibles d'expertise
A - Biens à usage habitation
La méthode d'estimation est déterminée par comparaison en tenant compte de différentes
unités de mesure en fonction des types de biens concernés.
1°/ Estimation d'un bien immeuble
Pour estimer notamment un appartement, plusieurs facteurs sont pris en considération à
savoir la situation de l'appartement, la qualité de la construction, les servitudes, la surface, les
annexes (ex : balcon, loggia), la distribution des pièces (ex : « place perdue »), le confort (type
de chauffage...), le coût d'installation (éventuels travaux à prévoir), l'étage, le montant des
charges, l'environnement (ex : infrastructures, écoles, commerçants à proximité).
En matière de surface, il existe essentiellement :
* La surface habitable : superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux
d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
* La surface utile pondérée (SUP) : il s'agit de valoriser les locaux ou parties de locaux,
par le biais d'une pondération (coefficient de fonction d'utilité relative conditionnant la
valeur vénale).
On détermine ainsi la valeur vénale du bien.
2°/ Biens bâtis en individuel (maison)
Les principaux facteurs liés à la maison individuelle sont : le terrain (terrain constructible, la
surface, l'aménagement, la valeur de récupération foncière c'est-à-dire les possibilités de reconstruction en cas de démolition), la construction (implantation de la maison, la qualité technique
et architecturale, la distribution des pièces et l'élévation possible, les annexes).
Pour estimer une maison individuelle, il existe notamment :
− la surface habitable ;
− la surface utile pondérée ;
− la surface pondérée : chaque niveau ou partie de niveau du bâtiment principal et des
annexes est pondéré en fonction de l'utilité relative.
Généralement la surface habitable et la surface utile pondérée sont utilisées pour les maisons
récentes et neuves.
B - Biens à usage professionnel et commercial
Il est possible d'estimer le marché immobilier des bureaux selon trois méthodes : par capitalisation du revenu locatif global, par comparaison avec d'autres locaux et par actualisation
des cash-flows (flux nets de trésorerie futurs).
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