56 TRANSACTION IMMOBILIÈRE II - Les méthodes d'expertise On distingue trois niveaux : − la méthode par comparaison : l'agent compare le bien par rapport aux transactions réellement réalisées dans le même secteur ; − la méthode par le revenu, dite aussi capitalisation par le revenu : cette technique est utilisée notamment pour les immeubles loués ; on capitalise la valeur locative du marché ; − la méthode de cash flow : elle prend en compte des paramètres d'investissement en analysant la rentabilité du bien sur une période suffisamment longue (dix ans en général). Les experts doivent utiliser des techniques reconnues au niveau européen, notamment les références « REG-TEGOVA «. La directive créant un marché unique pour les prêts hypothécaires (28 janvier 2014) invite les établissements bancaire à faire évaluer des biens selon des normes référencées. Les experts pour être agréés au regard des expertises liées aux prêts bancaires doivent à compter de janvier 2016 respecter ces normes « REG-TEGOVA «.