Cours - Droit commercial - 3e - 316

DROIT COMMERCIAL

dont la privation est de nature à compromettre l'exploitation et si le local accessoire a été
loué en toute connaissance de cause par son propriétaire en vue de son utilisation conjointe
avec le local principal. Le propriétaire du local accessoire doit être informé du fait que ce
local sera utilisé en complément du local principal, et que le statut des baux commerciaux
peut être appliqué à cette convention locative.
445 Cas des terrains nus bâtis. - L'application du statut des baux commerciaux se pose
également à l'égard des terrains nus bâtis. Par principe, ces terrains ne constituent pas
des locaux au sens de la jurisprudence et leur location n'est pas soumise au bail
commercial. Par exception, le Code de commerce prévoit à l'article L. 145-1, 2o que le
statut s'applique aux baux de terrains nus « sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit
après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que
ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».
Plusieurs conditions permettent l'application du statut aux terrains nus bâtis. Tout d'abord,
une condition relative aux constructions qui doivent avoir été édifiées par le preneur pour
que le terrain ait bien été loué nu. En outre, les constructions doivent constituer des
locaux au sens de la jurisprudence. Ensuite, ces constructions doivent avoir été édifiées
avant le bail, ce qui signifie qu'un précédent bail liait déjà les parties et qu'à cette occasion,
des constructions avaient été réalisées par le preneur ; ou ces constructions doivent avoir
été édifiées après, ce qui renvoie à la date de prise d'effet du bail qui correspond à l'entrée
en possession du preneur. Enfin, la dernière condition concerne l'autorisation du bailleur.

C. L'exploitation d'un fonds dont le commerçant est propriétaire
Division. - Il est nécessaire qu'un fonds soit exploité pour que le statut s'applique : ce
qui implique donc deux conditions en fait, à savoir une clientèle rattachée au fonds et une
exploitation effective de ce fonds.
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Un fonds de commerce appartenant au signataire du bail. - Pour que le statut
s'applique, l'exploitation d'un fonds de commerce doit être réalisée dans les lieux loués, ce
qui implique l'existence d'un fonds de commerce. Le statut des baux commerciaux est donc
exclu pour toute personne n'exerçant pas une activité commerciale. Mais le statut est aussi
exclu pour toute personne commerçante ne disposant pas d'un fonds de commerce. La
condition d'existence d'un fonds de commerce posant problème ici est celle d'une clientèle
personnelle au commerçant titulaire du bail. Ainsi, si le commerçant n'a pas de clientèle
propre, il n'a donc pas de fonds de commerce et le statut ne s'applique pas. Une difficulté
particulièrement délicate s'est posée à l'égard du franchisé et de la possibilité pour lui
d'avoir une clientèle locale personnelle. Longtemps, la jurisprudence a considéré que ce
commerçant ne disposait pas d'un fonds de commerce autonome car la clientèle de
l'exploitation était avant tout attirée par les signes distinctifs du franchiseur ; mais le franchiseur titulaire de clientèle n'était pas non plus bénéficiaire du droit au bail commercial
puisqu'il n'était pas titulaire du contrat de bail. L'absence de toute application du statut
bénéficiait donc au propriétaire des locaux. Puis, il a été admis que le franchisé peut
prouver qu'il est titulaire d'une clientèle locale par opposition à une clientèle nationale
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