Cours - Droit commercial - 3e - 337

Le bail commercial

faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner
la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf
premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans
les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour
lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander
le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux
ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Lorsque le preneur et le bailleur ne se sont pas manifestés et n'ont pas réagi à l'expiration du contrat, le bail se poursuit par tacite reconduction. Il devient alors un bail à durée
indéterminée et chaque partie peut y mettre fin à tout moment, moyennant le respect d'un
préavis de six mois.
Congés possibles. - Le congé est soumis à des règles de procédure formalistes sous
peine d'inefficacité. Le congé peut être donné aux fins de renouvellement du contrat. Les
parties doivent alors s'accorder sur les modalités du bail renouvelé et en particulier sur le
loyer du bail renouvelé. Le congé peut être donné à fin d'éviction ou de reprise en fonction
du motif que le bailleur souhaite opposer au locataire pour mettre un terme à leur relation
sans le versement de l'indemnité d'éviction. Le congé peut être donné pour refuser le
renouvellement et proposer le versement de l'indemnité d'éviction. Le refus est dit injustifié
lorsque le bailleur refuse le renouvellement du contrat moyennant le versement d'une
indemnité d'éviction. Le congé intervient six mois au moins avant l'expiration du bail par
acte extrajudiciaire, à peine de nullité. À défaut de congé, le locataire peut faire une
demande de renouvellement du bail qui doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire
ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail. En l'absence de réponse du bailleur dans les trois mois, le renouvellement est réputé accepté52. Le tribunal de grande instance est compétent pour
connaître des contestations.
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3. Le loyer renouvelé
508 Principe de plafonnement du loyer renouvelé. - Le bail renouvelé est en principe identique au précédent, sauf s'il est augmenté ou diminué par les parties, à la demande de l'une
ou de l'autre des parties en vertu de l'article L. 145-37 du Code de commerce. En effet, le
dispositif légal de renouvellement visé par l'article L. 145-34 du Code de commerce n'est
pas d'ordre public. Ce n'est qu'en cas de désaccord des parties que le dispositif légal
s'imposera au juge. Ce type de litige peut être soumis à une commission départementale
de conciliation qui s'efforce de concilier les parties et rend un avis. La juridiction saisie
parallèlement à la commission doit surseoir à statuer tant que l'avis de la commission
n'est pas rendu53.

52. C. com., art. L. 145-10.
53. Art. L. 145-35.

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