Grands Colloques - L'avenir du droit des biens - 178

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QUEL AVENIR POUR LA COPROPRIÉTÉ ?

de propriétaire à celui de locataire, qui renforce une gestion extérieure,
celle du syndic. Si l'on veut maintenir de larges pans d'ordre public dans
le statut, ce doit être en tenant compte de l'adaptation du statut au type et
à la situation de la copropriété.

2. Suivant la situation de la copropriété
La situation de la copropriété et les circonstances qui l'entourent étaient
ignorées par le législateur de 1965. La loi est fort descriptive, constituant
presque un « guide du bon copropriétaire », adapté à « une copropriété
normale, paisible et fonctionnant à la satisfaction de tous »42. Mais la réalité
est tout autre. La paupérisation des copropriétés, les copropriétés dégradées,
ont conduit le législateur à se soucier plus nettement du problème des
copropriétés en difficulté, qui représenteraient plus de 15 % du parc43.
Depuis 199444, une partie significative de la loi de 1965, dont le volume
ne cesse de croître45, est consacrée aux syndicats en difficulté. La méthode
du législateur rejoint celle déjà empruntée en matière de traitement des
entreprises en difficulté : un volet préventif, un volet curatif, un dessaisissement du contrôle de la gestion et un apurement organisé du passif. Il est
d'ailleurs douteux que les sollicitudes du législateur modifient fondamentalement le phénomène, tant les copropriétés en difficulté sont le produit de
copropriétaires en difficulté, puisque le syndicat n'est pas le propriétaire de
l'immeuble46. Mais elles montrent que le statut n'est plus conçu, désormais,
comme un bloc figé, extérieur aux évolutions de la copropriété. Appelée à
durer autant que l'immeuble, la copropriété connaît des phases variées, qui
appellent un traitement différencié. Et puisque le législateur admet au fond
de traiter différemment les copropriétés en bonne santé et les copropriétés
dégradées, il pourrait, dans le même esprit, consacrer un régime spécifique
aux copropriétés en formation, tant il est vrai que le statut n'a jamais été
adapté à la phase de construction de l'immeuble47.

42. C. Atias, « Le quarantième anniversaire du statut de la copropriété des immeubles
bâtis », Ann. Loyers 2005, p. 1099, no 3.
43. Le rapport Braye estimait à 19 % le nombre de copropriétés « fragiles » (Prévenir et
guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l'habitat, op. cit., p. 17).
44. L. no 94-624 du 21 juill. 1994.
45. La loi Alur a fait passer les textes de 6 à 15 articles (L. no 2014-366 du 24 mars 2014,
art. 64 modifiant les art. 29-1 s.).
46. Pour un constat similaire postérieur à la loi Alur, v. C. Bénasse, « Les copropriétés
très dégradées : la loi Alur n'apporte qu'une réponse partielle », JCP N 2014, act. 603.
47. Les premiers commentateurs de la loi de 1965 le notaient déjà. V. not. M. Azoulay,
Defrénois 1968, p. 41, no 17. Le législateur entendait réserver la phase de construction à la
loi sur les sociétés de construction qui devait être adoptée.
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