Grands Colloques - L'avenir du droit des biens - 184

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QUEL AVENIR POUR LA COPROPRIÉTÉ ?

Il est vrai que la volumétrie procure « au propriétaire une autonomie
juridique importante (absence de parties communes) tout en permettant
à l'aménageur, propriétaire du terrain, d'envisager l'édification d'une
structure immobilière dense et hétérogène »75. Son intérêt n'est guère
douteux pour les structures complexes destinées à une pluralité d'affectations (habitation, commerce, bureau, voies publiques). La question se pose
toujours, en revanche, pour la division en volumes d'un immeuble simple
et homogène, qui demeure la situation la plus fréquente. Les avis divergent,
certains auteurs étant réticents à contourner le statut de la copropriété
dans ces hypothèses. C'est là le premier écueil au développement de la
division en volumes, mais il paraît assez lié à des habitudes de pensée et,
paradoxalement, à la simplicité du statut de la copropriété, au moins du
côté des professionnels.
Le second écueil est plus profond et revient aux sources de la copropriété.
Un lot de volume présente deux traits caractéristiques par rapport à un
lot de copropriété : son unité, que l'on oppose à la complexité du lot de
copropriété qui comprend des parties privatives et des parties communes ;
son indépendance76. La construction intellectuelle sur laquelle repose
la division en volumes postule en effet l'autonomie complète entre les
différents propriétaires. Or, évidemment, la situation est plus complexe,
puisqu'on ne peut se passer d'éléments communs, sinon juridiquement,
du moins physiquement. Toiture, gros œuvre, éléments d'équipement,
tous ces éléments sont confiés à une association syndicale en charge de la
gestion, mais également propriétaire des biens contrairement au syndicat
des copropriétaires. Les fonds sont donc en relation, non seulement par
le biais de multiples servitudes, mais aussi par la participation de leurs
propriétaires à l'organisation collective de l'immeuble.
Certes, ce système fournit une très grande liberté d'organisation, à
l'inverse du statut rigide de la loi de 1965. Mais les deux statuts répondent
pareillement à un besoin, celui de la répartition d'un immeuble entre différents propriétaires. Or l'unité de l'immeuble impose à tous, copropriétaires
ou propriétaires de volumes, de mettre en place des règles précises visant à
en assurer la bonne administration. La notion de destination de l'immeuble
est la clé du statut de la copropriété ; elle ne peut être écartée dans la division
en volumes.
Par où l'on en vient peut-être, d'ailleurs, à un trait commun à l'ensemble
des propriétés collectives. L'appropriation concurrente d'un immeuble
75. Division de l'immeuble, 103e Congrès des notaires de France, Lyon, 2007, no 2259.
76. J.-M. Roux, « Brèves remarques sur les rapports entre copropriété et volumes », in
Le droit entre autonomie et ouverture, Mélanges en l'honneur de Jean-Louis Bergel, op. cit.,
p. 677, spéc. p. 684.

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