Grands Colloques - L'attractivité du droit français des sûretés réelles - 170

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EN DROIT INTERNE

5. L'échec n'était pas difficile à prédire, pour au moins trois séries de
raisons10.
Des raisons culturelles d'abord, qui tiennent à la conception latine de la
propriété foncière, viscéralement hostile à traiter l'immeuble comme un
banal actif patrimonial, à plus forte raison lorsqu'il abrite la vie familiale.
Point d'enracinement de l'homme, lieu de communication entre les générations, le logement incarne, dans la mentalité française, un actif à conserver
et transmettre davantage qu'un « objet de consommation viager »11. Sans
compter, la gêne morale que pourrait éprouver celui qui souscrit un prêt
remboursable post mortem, fut-il plafonné à la valeur du bien transmis
aux héritiers qui pouvaient raisonnablement s'attendre à un autre usage
de cet actif successoral que celui d'éponger les dettes de leur auteur12. Où
l'on retrouve le même obstacle qu'en matière de ventes « en viager » : ce
« sentiment encore vivace d'un devoir successoral envers la descendance
directe »13.
Des raisons financières ensuite et l'on touche ici le talon d'Achille du
prêt viager hypothécaire : son coût particulièrement élevé. La pratique fait
actuellement état de taux avoisinant les 9 % par an pour un capital prêté très
inférieur à la valeur de l'assiette hypothécaire (de 15 % à 25 % selon l'âge
de l'emprunteur) si bien qu'à l'issue d'une période de vingt ans, la capitalisation des intérêts ayant fait son œuvre, les héritiers pourraient devoir
rembourser une somme jusqu'à cinq fois supérieure au capital emprunté,
qui absorbera la totalité de la valeur de l'immeuble14. De ce point de vue,
la rentabilité de l'opération est souvent moins intéressante qu'une vente
en viager15.
Des raisons juridiques, enfin, liées à l'absence de tout effort d'articulation du prêt viager hypothécaire avec le droit successoral (exercice de
10. V. notre étude, « L'insuccès du prêt viager hypothécaire », JCP N 2016, 1103.
11. L. Aynès, « Synthèse » in « Réformer l'hypothèque », Dr. et patr., 2005
12. V. D. Houtcieff, Juris-classeur Notarial Répertoire, v. « Hypothèque », fasc. 60 « Prêt
viager hypothécaire », spéc. n° 6 qui résume ainsi la psychologie de l'emprunteur viager :
« après moi le déluge ! ».
13. P. Catala, « La transformation du patrimoine dans le droit civil moderne », RTD
civ. 1966, p. 185 s., spéc. p. 194.
14. Rép. min. n° 1463 S, JO Sénat, 21 déc. 2011, p. 10093
15. V. les exemples chiffrés particulièrement éloquents de S. Prigent, « Prêt viager hypothécaire et solutions alternatives : les éléments du conseil », Defrénois 2009, art. 38899. - Adde
L. Galliez et Fl. Pouzenc, « Compléter ses ressources : comparaison entre la vente en viager
et le prêt viager hypothécaire », AJDI 2011, p. 351. - Conscient du coût actuellement prohibitif du prêt viager hypothécaire, le législateur a d'ailleurs récemment ouvert la possibilité
de prévoir un remboursement périodique des seuls intérêts par l'emprunteur (C. consom.,
art. L. 314-1, I, al. 3, L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 24) sans que l'on puisse pour autant
affirmer que cette mesure, qui n'épouse pas vraiment la philosophie de l'institution, attise
l'intérêt des banques et des emprunteurs pour ce type de produit...
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